Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario: Qué Regula y Cómo Protege al Prestatario
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, constituye una de las normas fundamentales para comprender cómo se comercializan y formalizan actualmente muchos préstamos hipotecarios en España.
Entró en vigor el 16 de junio de 2019 y reforzó las obligaciones de información previa, transparencia y asesoramiento al prestatario, además de regular materias como los gastos de formalización, el vencimiento anticipado, la amortización anticipada, las ventas vinculadas o los préstamos en moneda extranjera.
Aunque en su momento fue conocida popularmente como la "nueva ley hipotecaria", actualmente resulta más adecuado referirse a ella como Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario.
¿Qué es la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario?
La Ley 5/2019 regula determinados contratos de préstamo relacionados con inmuebles y establece obligaciones específicas para prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y otras personas que intervienen en la comercialización de estos productos.
Uno de sus objetivos principales es reforzar la protección del prestatario mediante una mayor transparencia antes de la firma.
La ley transpone parcialmente al Derecho español la normativa europea sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.
¿A qué hipotecas se aplica?
La aplicación concreta depende de las características del préstamo, del prestatario y del inmueble.
La ley regula especialmente determinados préstamos concedidos a personas físicas cuando:
- Están garantizados mediante hipoteca u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial.
- O tienen como finalidad adquirir o conservar derechos sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, en los supuestos previstos legalmente.
Por ello, no debe asumirse que cualquier operación financiera quede automáticamente sometida a toda la Ley 5/2019.
Más transparencia antes de firmar una hipoteca
Uno de los cambios más relevantes de la norma fue reforzar la información que debe recibir el prestatario antes de formalizar el contrato.
La entidad debe entregar determinada documentación con antelación suficiente para que el cliente pueda estudiar la operación antes de acudir a la notaría.
¿Qué es la FEIN?
La Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN contiene las condiciones principales de la oferta hipotecaria.
Entre otros elementos puede incluir:
- Importe del préstamo.
- Duración.
- Tipo de interés.
- Cuotas previstas.
- Comisiones.
- Costes asociados.
- Condiciones de amortización.
- Consecuencias del incumplimiento.
La FEIN permite que el prestatario conozca de forma estructurada las condiciones económicas esenciales de la operación antes de firmar.
¿Qué es la FIAE?
La Ficha de Advertencias Estandarizadas o FIAE contiene advertencias relevantes sobre determinadas cláusulas o riesgos del contrato.
Puede incluir información sobre:
- Índices de referencia.
- Existencia de límites o condiciones particulares.
- Préstamos en moneda extranjera.
- Vencimiento anticipado.
- Distribución de gastos.
Su objetivo es llamar la atención del prestatario sobre aspectos especialmente importantes del contrato.
El papel del notario antes de firmar
La Ley 5/2019 reforzó considerablemente la intervención notarial previa.
Antes de la escritura, el notario debe comprobar que el prestatario ha recibido la documentación exigida y asesorarle de forma personalizada sobre las condiciones del préstamo.
También debe responder a las preguntas formuladas y realizar un test destinado a comprobar que se ha suministrado la información requerida.
Todo ello se documenta en un acta notarial previa. Sin esa acta, no puede formalizarse posteriormente la escritura hipotecaria en los casos sujetos a este régimen.
¿Cuánto cuesta el asesoramiento notarial previo?
El asesoramiento notarial previo establecido por la Ley 5/2019 es gratuito para el prestatario.
Además, el cliente tiene libertad para elegir notario y la entidad financiera no puede imponerle uno determinado.
Gastos de una hipoteca después de la Ley 5/2019
La ley estableció un reparto claro de determinados gastos de formalización.
Con carácter general, en los préstamos sometidos a esta normativa:
- La tasación la paga el prestatario.
- La gestoría la paga el prestamista.
- Los gastos de la escritura del préstamo ante notario los paga el prestamista.
- El Registro de la Propiedad lo paga el prestamista.
- Las copias notariales las paga quien las solicite.
La distribución no debe confundirse con los gastos correspondientes a la compraventa del inmueble, que son una operación diferente.
¿Quién paga actualmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
El impuesto correspondiente a la constitución del préstamo hipotecario se rige por su normativa tributaria.
En la actualidad, el prestamista soporta el impuesto en los términos legalmente establecidos.
Este cambio se produjo antes incluso de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, mediante la reforma tributaria aprobada en noviembre de 2018.
Vencimiento anticipado de la hipoteca
La Ley 5/2019 estableció requisitos específicos para que determinadas entidades puedan declarar vencido anticipadamente un préstamo y reclamar toda la deuda.
No basta con cualquier impago aislado.
Cuando concurren los requisitos legales, durante la primera mitad del préstamo las cantidades vencidas y no satisfechas deben alcanzar al menos:
- El 3 % del capital concedido, o
- Un importe equivalente a doce mensualidades.
Durante la segunda mitad del préstamo, el umbral se eleva a:
- El 7 % del capital concedido, o
- Un importe equivalente a quince mensualidades.
El banco debe requerir previamente el pago
Además del nivel de impago exigido, el prestamista debe haber requerido previamente al prestatario para que pague.
Debe concederle al menos un mes para cumplir y advertirle de que, si no lo hace, reclamará la totalidad del préstamo.
Estos requisitos son especialmente relevantes cuando se analiza una posible ejecución hipotecaria.
Intereses de demora
La Ley 5/2019 también regula el interés de demora en determinados préstamos concedidos a personas físicas y garantizados mediante hipoteca sobre inmuebles de uso residencial.
En esos casos, el interés de demora se calcula añadiendo tres puntos porcentuales al interés remuneratorio sobre el principal vencido y pendiente.
¿Qué ocurre con las cláusulas suelo?
En los préstamos a tipo variable sometidos a la Ley 5/2019, no puede establecerse un límite a la baja del tipo de interés.
Es decir, el contrato no puede fijar un suelo que impida que el interés baje conforme lo haga el índice aplicable.
La ley establece también que el interés remuneratorio de estas operaciones no puede ser negativo.
Esta regulación debe diferenciarse de las antiguas cláusulas suelo de hipotecas anteriores, cuya validez se ha analizado fundamentalmente desde la perspectiva de transparencia y protección del consumidor.
Amortización anticipada de la hipoteca
El prestatario puede reembolsar anticipadamente todo o parte del préstamo.
La Ley 5/2019 limita las compensaciones que puede cobrar la entidad en determinados préstamos.
Amortización anticipada en hipotecas variables
En los préstamos variables sujetos al régimen de la ley puede pactarse una de estas alternativas:
- Hasta un 0,25 % durante los tres primeros años.
- O hasta un 0,15 % durante los cinco primeros años.
Transcurrido el periodo correspondiente, la compensación pasa a ser cero en los términos previstos legalmente.
Amortización anticipada en hipotecas fijas
En préstamos a tipo fijo, la compensación puede alcanzar como máximo:
- 2 % durante los primeros diez años.
- 1,50 % posteriormente.
En todo caso, deben respetarse los límites y requisitos legales, incluida la pérdida financiera cuando resulte aplicable.
Cambio de hipoteca variable a fija
La ley también limita la compensación en determinados supuestos de novación o subrogación destinados a transformar un préstamo variable en fijo.
El régimen ha sido objeto de posteriores modificaciones legales, por lo que conviene comprobar las condiciones vigentes en la fecha en que se realiza la operación.
Ventas vinculadas y productos adicionales
La Ley 5/2019 regula también las ventas vinculadas y combinadas.
Con carácter general, existen limitaciones a la posibilidad de obligar al prestatario a contratar otros productos junto con la hipoteca.
Sin embargo, pueden existir supuestos permitidos y ofertas combinadas en las que el banco ofrece mejores condiciones si se contratan determinados servicios.
Por ello, conviene diferenciar entre:
- Producto obligatorio.
- Producto vinculado permitido.
- Oferta combinada voluntaria.
Seguros asociados a la hipoteca
La contratación de determinados seguros puede plantearse como condición relacionada con el préstamo.
Cuando la entidad exige una póliza, deben respetarse las normas de competencia y transparencia aplicables.
En determinados casos, el prestatario puede presentar una póliza alternativa equivalente sin que la entidad deba empeorar las condiciones del préstamo por ese motivo.
Hipotecas en moneda extranjera
La Ley 5/2019 establece reglas específicas para determinados préstamos inmobiliarios denominados en moneda extranjera.
Entre otras garantías, reconoce determinados derechos de conversión del préstamo a una moneda alternativa cuando se cumplen los requisitos legales.
Este régimen resulta especialmente relevante para diferenciar las hipotecas actuales de muchas antiguas hipotecas multidivisa.
Evaluación de solvencia
Antes de conceder determinados préstamos, la entidad debe evaluar la solvencia del potencial prestatario.
La finalidad es valorar si razonablemente podrá cumplir las obligaciones derivadas del préstamo.
Esta evaluación no debe basarse únicamente en el valor del inmueble aportado como garantía.
¿La Ley 5/2019 se aplica a hipotecas anteriores?
Como regla general, la ley se aplica a los contratos celebrados desde su entrada en vigor.
No obstante, existen determinadas disposiciones con efectos sobre contratos anteriores, especialmente en materias concretas como el vencimiento anticipado, siempre que concurran los presupuestos previstos en sus disposiciones transitorias.
Por ello, ante una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019 debe analizarse específicamente qué normativa resulta aplicable.
Ley 5/2019 y cláusulas abusivas
La entrada en vigor de la Ley 5/2019 no elimina la posibilidad de que una condición contractual pueda ser analizada desde la perspectiva de la normativa de consumidores.
Cuando existen dudas sobre comisiones, intereses, vencimiento anticipado u otras condiciones, puede resultar necesario estudiar una posible cláusula abusiva hipotecaria.
¿Qué documentos debe revisar el prestatario antes de firmar?
Antes de formalizar una hipoteca resulta especialmente recomendable revisar:
- La FEIN.
- La FIAE.
- El proyecto de contrato.
- El tipo de interés.
- El índice de referencia.
- El diferencial.
- Las comisiones.
- Los productos vinculados o combinados.
- Las condiciones de amortización anticipada.
- Las consecuencias del impago.
Estas condiciones deben compararse con la escritura definitiva para comprobar que existe correspondencia entre la información previa y el contrato formalizado.
Preguntas frecuentes sobre la Ley 5/2019
¿Cuándo entró en vigor la Ley 5/2019?
Entró en vigor el 16 de junio de 2019.
¿La ley prohíbe las cláusulas suelo?
En los préstamos a tipo variable sujetos a la ley no puede fijarse un límite a la baja del tipo de interés.
¿Quién paga la tasación actualmente?
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la tasación corresponde al prestatario.
¿Quién paga notaría, gestoría y registro?
Los gastos de la escritura del préstamo ante notario, la gestoría y la inscripción de la garantía hipotecaria corresponden al prestamista, sin perjuicio del coste de las copias solicitadas por cada parte.
¿Puede el banco ejecutar la hipoteca después de una sola cuota impagada?
No puede declararse automáticamente vencido todo el préstamo por cualquier incumplimiento. Deben cumplirse los umbrales y requisitos legales correspondientes.
¿Es obligatoria la visita previa al notario?
En los préstamos hipotecarios sujetos a este régimen, la intervención notarial previa para comprobar la transparencia material forma parte del procedimiento obligatorio.
¿Puedo elegir notario?
Sí. El prestatario tiene derecho a elegir libremente al notario.
Revisión de una hipoteca conforme a la Ley 5/2019
La Ley 5/2019 ha reforzado significativamente la información y garantías previas a la firma de determinados préstamos inmobiliarios, pero sigue siendo importante comprender todas las condiciones antes de asumir una deuda a largo plazo.
Si está estudiando una oferta hipotecaria o tiene dudas sobre un contrato ya firmado, nuestro servicio de asesoramiento jurídico hipotecario permite revisar la documentación y explicar sus consecuencias antes de tomar una decisión.
La normativa aplicable puede variar según la fecha, el tipo de inmueble, la finalidad del préstamo y las circunstancias del prestatario, por lo que cada operación debe analizarse individualmente.
Si está pensando en firmar un contrato hipotecario y tiene dudas al respecto, en Abogado Bancario Madrid podremos resolver sus preguntas y asesorarle sobre las condiciones que debe revisar antes de firmar, como los tipos de interés, las comisiones, las garantías o sus derechos como prestatario. Contacte ahora con nuestros profesionales.
