Nueva Ley de Crédito Inmobiliario
El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley 5/2019 de 15 de marzo, norma que regula los contratos establecidos en el ámbito del crédito inmobiliario.
Se trata de una adecuación a las normas del Derecho de la UE. Lo cierto es que nuestro país ha ido retrasando la obligada armonización y corría el riesgo de ser sancionado por la UE con multas millonarias.
La normativa ha ido retrasándose por diversos motivos, aprobándose precipitadamente ante la convocatoria de elecciones y la disolución de las cámaras. Lo cierto es que ya está aquí, y una de sus características son las medidas para la protección de los consumidores en el sector inmobiliario.
Aumentar la protección jurídica es una de las finalidades de la ley, una salvaguarda de la que se beneficiarán los ciudadanos ante los bancos y los equipos de abogados que integran las entidades. Se busca sobre todo la transparencia a la hora de efectuar documentación contractual.
Los contratos deberán ser absolutamente claros y sin letra pequeña. Los consumidores, además, deberán ser informados con anterioridad de la esencia del contrato y cualquiera de sus detalles.
Se ha retrasado unos 3 años la promulgación de la norma en nuestro país, pero una vez ha sido implementada, supera las exigencias de la Unión Europea.
Particularmente en el preámbulo, se indica que el principal objetivo de la ley es fortalecer las garantías para las personas que obtienen un préstamo inmobiliario, de modo que se evite la ejecución del préstamos por cauces judiciales.
A este respecto, conviene recordar los enormes problemas que ha habido durante los últimos años con las hipotecas. Han sido y siguen siendo noticia las cláusulas suelo, otras cláusulas abusivas y los montos que han tenido que pagar, injustamente, los prestatarios, así como la detención de los procesos contractuales en los juzgados.
Como hemos indicado, la nueva ley de crédito inmobiliario se implementa a partir de los preceptos de Derecho de la UE. Sin embargo, también el Tribunal de Luxemburgo ha sido inspirador del cambio producido en nuestro país.
Esta institución es cada día más relevante para la resolución de litigios dados en diferentes ámbitos, también en el relacionado con cuestiones hipotecarias e inmobiliarias.
Entre otras características de la nueva ley de crédito inmobiliario, destacan los mínimos legales que deben cumplir las entidades bancarias en cuanto al vencimiento anticipado de la cantidad adeudada.
En el caso de que haya impagos por parte de los prestatarios durante la primera mitad de duración del préstamo, la entidad estará en el derecho de proceder a demanda judicial; para ello el impago ha de ser de por lo menos 12 mensualidades o, bien, un 3% de la cuantía total del préstamo.
Dado el caso de encontrarnos en la segunda mitad del crédito, para que el banco pueda iniciar procesos de demanda habrá de haber un impago de por lo menos 15 mensualidades o un 7% de la totalidad del préstamos. La cuestión del vencimiento anticipado queda, así, resuelta, aliviando a los consumidores respecto a uno de los apartados más polémicas de las cláusulas abusivas.
Otras novedades interesantes para olvidarse de litigios, son la regulación de carácter obligatorio del monto por la formalización de la hipoteca en cuanto a gastos del notario, fiscales, por inscripción en el Registro…
En cuanto a una de las novedades más destacadas de la nueva ley de crédito inmobiliario, destaca la definitiva eliminación de las cláusulas suelo. Otro paso más de nuestro país para la preservación de los derechos de los consumidores, es que la esencia protectora de la ley no se enfoca solamente hacia los particulares, también a los autónomos.
Es también importante señalar otra novedad de la normativa. Las funciones del notario cambiarán en este caso, pues se señala claramente que este profesional deberá informar y aconsejar de un modo totalmente imparcial a la persona, personas o empresa prestatarias que estén involucradas en el proceso de contratación.
El notario deberá solventar toda cuestión que no le quede clara al prestatario, así como proporcionarle información sobre plazos y cualquier detalle relacionado con el documento contractual.
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