Derechos del Acreedor Hipotecario

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La hipoteca constituye una garantía real sobre un bien, normalmente un inmueble, vinculada al cumplimiento de una obligación. Cuando se contrata un préstamo hipotecario, el inmueble queda afecto al pago de la deuda en los términos establecidos en el contrato y en la legislación aplicable.

Dentro de esta relación jurídica encontramos, por una parte, al deudor o prestatario y, por otra, al acreedor hipotecario, que es el titular del crédito garantizado mediante la hipoteca. En la práctica, el acreedor suele ser una entidad financiera, aunque jurídicamente puede existir un acreedor hipotecario distinto de un banco.

El acreedor hipotecario dispone de una serie de derechos y facultades destinados a preservar la garantía y obtener el cumplimiento de la obligación. Sin embargo, estas facultades no son ilimitadas: deben ejercerse respetando el contrato, la legislación hipotecaria, la normativa procesal y, cuando resulte aplicable, las normas de protección de consumidores.

Desde nuestro despacho de abogado bancario en Madrid asesoramos sobre las relaciones jurídicas entre acreedores, deudores e hipotecantes y analizamos las consecuencias derivadas de los contratos hipotecarios.

¿Qué es un acreedor hipotecario?

El acreedor hipotecario es la persona o entidad titular de un crédito cuyo cumplimiento se encuentra garantizado mediante una hipoteca.

La existencia de la hipoteca significa que un determinado bien queda afecto al cumplimiento de esa obligación. Si el deudor atiende correctamente sus pagos, el acreedor continuará recibiendo las cantidades pactadas conforme al contrato. Si se produce un incumplimiento suficientemente relevante y concurren los requisitos legales, podrá ejercitar las acciones correspondientes para obtener el pago.

La hipoteca no implica que el acreedor se convierta automáticamente en propietario o poseedor del inmueble. El propietario mantiene normalmente la posesión y el uso del bien mientras subsista la garantía, sin perjuicio de las facultades que la ley reconoce al acreedor para proteger el valor de la finca hipotecada.

¿Quién puede ser acreedor hipotecario?

En la mayoría de las hipotecas destinadas a financiar la adquisición de una vivienda, el acreedor inicial suele ser un banco o una entidad financiera.

No obstante, la condición de acreedor hipotecario no está vinculada exclusivamente a las entidades bancarias. Lo relevante es que exista un crédito garantizado mediante una hipoteca válidamente constituida.

Además, durante la vida del préstamo puede producirse una transmisión del crédito, de manera que la identidad del acreedor cambie sin que necesariamente se extinga la obligación original del deudor.

Principales derechos del acreedor hipotecario

Los derechos del acreedor hipotecario se encuentran estrechamente relacionados con la función de garantía de la hipoteca. Entre sus principales facultades pueden encontrarse:

• Exigir el cumplimiento de la obligación garantizada en los términos legal y contractualmente establecidos.
• Proteger el valor del bien hipotecado frente a determinados actos que puedan perjudicar gravemente la garantía.
• Ceder el crédito hipotecario conforme a los requisitos legales.
• Ejercitar la acción hipotecaria cuando concurran los presupuestos exigidos por la legislación.
• Solicitar la realización del valor del bien hipotecado mediante los procedimientos legalmente previstos.
• Ejercer otras facultades vinculadas al rango, extensión y conservación de la garantía.

El alcance concreto de estas facultades dependerá del contrato, de la inscripción registral y de las normas aplicables a cada situación.

Facultad de conservación del bien hipotecado

Mientras el préstamo se desarrolla con normalidad, el bien hipotecado permanece habitualmente en poder de su propietario. Sin embargo, dado que ese inmueble constituye la garantía del crédito, el acreedor tiene interés legítimo en que su valor no sea deteriorado de forma anormal o intencionada.

La legislación hipotecaria contempla mecanismos dirigidos a proteger la garantía cuando el propietario realiza actos que dañan la finca y provocan una disminución relevante de su valor.

Esta facultad se relaciona tradicionalmente con la denominada acción de devastación, que permite reaccionar frente a determinadas conductas perjudiciales para el inmueble hipotecado.

¿Qué es la acción de devastación?

La acción de devastación es un mecanismo de protección del acreedor hipotecario frente al deterioro de la finca cuando dicho menoscabo puede perjudicar la suficiencia de la garantía.

No cualquier disminución de valor permite automáticamente ejercitar esta acción. Será necesario analizar las circunstancias del caso y comprobar que concurren los presupuestos establecidos en la normativa hipotecaria.

Su finalidad esencial es evitar que actuaciones imputables al propietario reduzcan de forma perjudicial el valor del inmueble que garantiza la deuda.

Facultad de cesión del crédito hipotecario

El crédito o préstamo garantizado mediante hipoteca puede ser transmitido a otra persona o entidad conforme a la legislación aplicable.

Cuando se transmite el crédito, el nuevo acreedor se sitúa en la posición jurídica correspondiente respecto de la deuda y de la garantía hipotecaria.

La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantiza el crédito debe cumplir los requisitos formales y registrales exigidos legalmente para que pueda acceder al Registro de la Propiedad.

¿Necesita el banco permiso del deudor para vender o ceder la hipoteca?

Como regla general, la cesión de un crédito hipotecario no requiere el consentimiento del prestatario para ser válida.

Esto significa que el deudor no puede impedir necesariamente que el acreedor transmita su crédito a otra persona o entidad por el simple hecho de no estar de acuerdo con la operación.

Sin embargo, la transmisión no permite modificar libremente la deuda original: el deudor no queda obligado frente al nuevo acreedor a más de aquello a lo que ya estaba obligado conforme a su contrato.

¿Debe comunicarse al deudor la cesión del crédito?

La comunicación de la cesión tiene importantes efectos prácticos, aunque jurídicamente debe diferenciarse entre la validez de la transmisión y el conocimiento de esta por parte del deudor.

La notificación no constituye, con carácter general, un requisito imprescindible para que exista la cesión. Sin embargo, hasta que el deudor tenga conocimiento de la transmisión pueden producirse determinados efectos respecto de los pagos efectuados al anterior acreedor.

Por ello, cuando se produce un cambio de acreedor resulta importante comprobar la documentación y determinar quién ostenta realmente la titularidad o legitimación correspondiente para exigir el pago.

¿Puede cambiar el acreedor sin cambiar las condiciones de la hipoteca?

La cesión del crédito supone un cambio en la persona o entidad titular del derecho de crédito, pero no autoriza por sí sola a imponer al deudor obligaciones nuevas distintas de las originalmente asumidas.

El nuevo acreedor recibe el crédito con los derechos vinculados a él, pero también dentro de los límites derivados del contrato y de la legislación aplicable.

Si ha recibido una comunicación indicando que su préstamo ha sido cedido y tiene dudas sobre sus consecuencias, puede resultar recomendable revisar tanto la escritura original como la documentación relativa al cambio de acreedor.

Derecho del acreedor a exigir el pago de la deuda

El derecho más evidente del acreedor consiste en exigir que el deudor cumpla con las obligaciones de pago pactadas.

Mientras las cuotas se abonen correctamente, la relación hipotecaria continúa conforme al calendario contractual. Cuando se produce un impago, pueden surgir diferentes consecuencias dependiendo de su duración, importe y de la normativa aplicable al préstamo.

El simple retraso en una cuota y el inicio de una ejecución hipotecaria no son situaciones equivalentes. Para adoptar determinadas medidas deben cumplirse los presupuestos legales correspondientes.

¿Qué puede hacer el acreedor hipotecario en caso de impago?

Cuando se produce un incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor puede utilizar los mecanismos legales disponibles para reclamar las cantidades debidas.

Dependiendo de las circunstancias, esto puede derivar finalmente en el ejercicio de la acción hipotecaria sobre el inmueble dado en garantía.

Si el conflicto ha alcanzado ya esta fase, conviene analizar específicamente el procedimiento de ejecución hipotecaria, puesto que existen requisitos procesales concretos que deben cumplirse.

¿Qué es la acción hipotecaria?

La acción hipotecaria permite al acreedor dirigirse contra el bien hipotecado para obtener la satisfacción del crédito garantizado en los supuestos legalmente previstos.

Esta acción se basa precisamente en el carácter real de la garantía: el inmueble queda afecto al pago de la obligación y puede ser objeto de realización conforme al procedimiento establecido legalmente.

La existencia de una hipoteca no permite al acreedor apropiarse directamente del bien ante cualquier impago. La realización de la garantía debe producirse mediante los mecanismos y procedimientos previstos en la legislación.

Ejecución judicial de la garantía hipotecaria

Una de las vías para ejercitar la acción hipotecaria consiste en dirigirse directamente contra los bienes hipotecados mediante el procedimiento de ejecución previsto en la legislación procesal.

En este procedimiento, el objetivo es realizar el valor del bien para destinar el producto obtenido al pago de la deuda en los términos legalmente correspondientes.

El acreedor no puede prescindir de las garantías procesales reconocidas al deudor, al hipotecante no deudor y a otros posibles interesados.

Venta extrajudicial del bien hipotecado

La legislación hipotecaria contempla también, en determinados supuestos, la posibilidad de acudir a la venta extrajudicial del bien.

Esta posibilidad debe haberse pactado en la escritura y queda sometida a los requisitos y formalidades establecidos legalmente.

No se trata, por tanto, de una facultad que permita al acreedor vender libremente el inmueble por su cuenta: el procedimiento está sujeto a condiciones específicas y a intervención notarial.

El valor de tasación y la ejecución hipotecaria

El valor atribuido al inmueble puede tener especial importancia cuando se pretende ejercitar la acción hipotecaria mediante los procedimientos específicos previstos para la realización de la garantía.

La normativa establece requisitos sobre el valor que debe constar en la escritura a efectos de subasta y su relación con la correspondiente tasación.

Por este motivo, tanto el acreedor como el deudor deben prestar atención a las condiciones registrales de la hipoteca y a la documentación empleada para iniciar una ejecución.

¿Puede el acreedor quedarse directamente con la vivienda?

No por el mero hecho de producirse un impago.

El acreedor hipotecario dispone de una garantía sobre el inmueble, pero su realización debe ajustarse al procedimiento legal correspondiente.

En determinados procedimientos puede terminar existiendo una adjudicación del inmueble, pero ello es consecuencia del proceso legal de realización de la garantía y no de una adquisición automática de la propiedad en el momento en que el deudor deja de pagar.

Derechos del deudor frente al acreedor hipotecario

Que el acreedor tenga determinados derechos no significa que el deudor carezca de protección jurídica.

El prestatario puede disponer, entre otros, de derechos relativos a la información contractual, transparencia, protección frente a determinadas condiciones abusivas y defensa dentro de los procedimientos de reclamación o ejecución.

Cuando existen dudas sobre la validez de determinadas condiciones del préstamo, puede resultar necesario realizar una revisión de posibles cláusulas abusivas y estudiar las circunstancias concretas de contratación.

¿Puede el acreedor exigir cualquier cantidad que figure en su reclamación?

No necesariamente. Las cantidades reclamadas deben responder al contrato y a la legislación aplicable.

En caso de conflicto puede ser necesario revisar el capital pendiente, intereses, comisiones, gastos y demás conceptos incluidos en la liquidación para determinar si el importe reclamado resulta correcto.

También debe comprobarse si las condiciones contractuales que sirven de fundamento a determinadas cantidades son válidas y pueden producir los efectos pretendidos.

El acreedor hipotecario y las cláusulas del préstamo

Los derechos derivados de la hipoteca no convierten automáticamente en válida cualquier condición incluida en el contrato.

Cuando el prestatario tiene la condición de consumidor, determinadas cláusulas pueden quedar sometidas a controles específicos de transparencia y abusividad.

Uno de los conflictos históricos más conocidos en este ámbito ha sido el relacionado con la cláusula suelo, aunque existen otros tipos de condiciones que también pueden requerir análisis jurídico.

¿Qué ocurre cuando existen varios acreedores sobre el mismo inmueble?

Un inmueble puede estar sujeto a diferentes cargas o derechos inscritos.

En esos casos adquiere especial importancia el rango registral, ya que determina la posición que ocupan los distintos derechos y puede influir en las consecuencias de una eventual ejecución.

La prioridad entre acreedores no debe analizarse únicamente observando quién reclama primero, sino atendiendo a la naturaleza y rango de los derechos inscritos y a las reglas que resulten aplicables.

¿Qué documentación conviene revisar?

Cuando existe una duda sobre los derechos del acreedor hipotecario, normalmente resulta útil disponer de:

• La escritura del préstamo hipotecario.
• Una nota simple o información registral actualizada cuando sea necesaria.
• Las comunicaciones recibidas del banco o nuevo acreedor.
• Las posibles notificaciones relativas a una cesión del crédito.
• Los recibos y liquidaciones del préstamo.
• Los acuerdos o novaciones posteriores.
• Las reclamaciones de deuda recibidas.
• La documentación judicial si ya existe un procedimiento.

El análisis conjunto de estos documentos permite determinar cuál es la situación real del crédito y qué facultades puede ejercer cada parte.

Asesoramiento sobre derechos del acreedor y del deudor hipotecario

Las relaciones hipotecarias pueden resultar especialmente complejas cuando existe un cambio de acreedor, un impago, una modificación contractual o un procedimiento de reclamación.

En estos casos resulta importante diferenciar entre las facultades que legítimamente corresponden al acreedor y los derechos de defensa que mantiene el deudor.

Si necesita comprender el contenido de su escritura o las consecuencias de determinadas condiciones, ofrecemos asesoramiento jurídico hipotecario para analizar la documentación y explicar la situación concreta.

Preguntas frecuentes sobre el acreedor hipotecario

¿El acreedor hipotecario es siempre el banco?

No necesariamente. Aunque normalmente el préstamo se origine con una entidad financiera, el crédito puede transmitirse posteriormente y existir otros titulares jurídicamente legitimados.

¿Puede venderse mi deuda hipotecaria sin mi consentimiento?

Con carácter general, un crédito puede ser cedido sin que sea necesario obtener previamente el consentimiento del deudor, sin perjuicio de los efectos jurídicos relacionados con la comunicación de la cesión y de las circunstancias particulares de cada operación.

¿El nuevo acreedor puede cambiar las condiciones de mi hipoteca?

La simple cesión del crédito no implica que el nuevo acreedor pueda imponer unilateralmente obligaciones superiores a las que derivaban del contrato original.

¿Qué pasa si pago al antiguo acreedor sin saber que la deuda fue cedida?

El conocimiento de la cesión tiene consecuencias jurídicas respecto de los pagos. Por eso es necesario analizar cuándo tuvo conocimiento el deudor del cambio de acreedor y las circunstancias concretas del pago realizado.

¿El banco puede ejecutar la hipoteca tras un solo impago?

No debe confundirse cualquier retraso con la posibilidad automática de iniciar una ejecución hipotecaria. La aplicación de los mecanismos de vencimiento y ejecución está sometida a requisitos legales y contractuales que deben analizarse en cada caso.

¿Puede el acreedor apropiarse directamente del inmueble?

No. La garantía hipotecaria debe realizarse mediante los procedimientos jurídicos legalmente establecidos.

¿Necesita conocer los derechos de su acreedor hipotecario?

Si ha recibido una reclamación del banco, una comunicación sobre la cesión de su préstamo o tiene dudas sobre las facultades que puede ejercer su acreedor, podemos revisar la escritura y la documentación relacionada con la operación.

Analizaremos cuáles son los derechos del acreedor hipotecario y cuáles son sus propios derechos y posibilidades de actuación como deudor, hipotecante o garante.

Contacte con nuestro despacho para solicitar información sobre su situación hipotecaria.