Gastos Hipotecarios: Qué Puede Reclamar y Cuánto Recuperar
Los consumidores que asumieron determinados gastos de formalización de una hipoteca pueden tener derecho a recuperar parte de esas cantidades cuando el contrato contenía una cláusula abusiva que imponía indiscriminadamente todos los gastos al prestatario.
La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo ha ido concretando durante los últimos años qué conceptos pueden reclamarse, en qué porcentaje y cuándo puede considerarse prescrita la acción de restitución.
Por ello, actualmente ya no resulta correcto afirmar simplemente que puede recuperarse "el 100 % de todos los gastos hipotecarios". El reparto depende del concepto concreto, de la fecha del préstamo y de la normativa aplicable.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Al formalizar un préstamo hipotecario pueden generarse diferentes gastos asociados a la escritura, inscripción, tasación y tramitación de la operación.
Entre los más habituales se encuentran:
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Tasación del inmueble.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El problema surgió en numerosas hipotecas antiguas porque algunas escrituras incluían cláusulas que atribuían al consumidor la totalidad de estos gastos sin distinguir a quién correspondía legalmente cada uno.
¿Por qué se pueden reclamar algunos gastos hipotecarios?
Cuando una cláusula contractual que impone todos los gastos al consumidor es declarada abusiva y nula, debe determinarse quién habría tenido que pagar cada concepto conforme a la normativa aplicable si esa cláusula no hubiera existido.
Ese análisis es el que ha permitido al Tribunal Supremo concretar qué cantidades pueden restituirse al prestatario.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
En muchas hipotecas formalizadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, y siempre que exista una cláusula de gastos nula, la jurisprudencia consolidada ha establecido con carácter general el siguiente reparto:
- Registro de la Propiedad: 100 %.
- Gestoría: 100 %.
- Tasación: 100 %.
- Notaría de la escritura de préstamo: 50 %.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: no se devuelve por esta vía.
Gastos de Registro de la Propiedad
Los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad corresponden al prestamista en los supuestos a los que se aplica la doctrina sobre cláusulas abusivas de gastos.
Por ello, cuando el consumidor pagó íntegramente esta factura como consecuencia de una cláusula nula, puede solicitar la devolución del 100 % del gasto registral.
Gastos de gestoría
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que los gastos de gestoría abonados por el consumidor pueden ser restituidos íntegramente cuando derivan de una cláusula de gastos declarada nula.
Por tanto, en estos supuestos puede reclamarse el 100 % de la factura de gestoría.
Gastos de tasación
La sentencia 35/2021 del Tribunal Supremo aclaró una de las cuestiones que todavía generaba dudas: los gastos de tasación también corresponden al banco cuando se trata de préstamos anteriores a la Ley 5/2019 y la cláusula de gastos es abusiva.
En esos casos, el consumidor puede solicitar la devolución del 100 % de la tasación.
Gastos de notaría
En relación con la escritura inicial del préstamo hipotecario, el Tribunal Supremo considera que tanto el prestatario como el banco tienen interés en su otorgamiento.
Por este motivo, los gastos notariales de la escritura de constitución se distribuyen por mitad.
En consecuencia, puede reclamarse con carácter general el 50 % de los gastos de notaría de la escritura de préstamo.
¿Qué ocurre con las copias de la escritura?
Las copias notariales corresponden a quien las solicite.
Por tanto, no debe incluirse automáticamente el coste de todas las copias dentro de una reclamación frente al banco.
¿Y los gastos de cancelación de la hipoteca?
La cancelación registral de una hipoteca tiene un régimen diferente.
El Tribunal Supremo ha señalado que, en la escritura de cancelación, el principal interesado en liberar el inmueble del gravamen es el prestatario.
Por ello, los gastos de cancelación no deben confundirse con los gastos de constitución del préstamo hipotecario.
¿Se puede reclamar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?
En las hipotecas antiguas afectadas por esta jurisprudencia, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados no se devuelve por la simple nulidad de la cláusula de gastos.
La razón es que su atribución depende de la normativa tributaria aplicable.
Por tanto, no debe incluirse de manera general dentro de una reclamación ordinaria de gastos hipotecarios.
Resumen: qué porcentaje puede recuperarse
| Concepto | Porcentaje orientativo reclamable |
|---|---|
| Registro de la Propiedad | 100 % |
| Gestoría | 100 % |
| Tasación | 100 % |
| Notaría de constitución | 50 % |
| AJD | No por esta vía |
Este reparto se refiere principalmente a préstamos anteriores a la Ley 5/2019 y debe comprobarse en cada caso concreto.
¿Qué ocurre con las hipotecas firmadas después de la Ley 5/2019?
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, estableció expresamente cómo deben distribuirse determinados gastos en los préstamos incluidos en su ámbito de aplicación.
Con carácter general:
- Tasación: corresponde al prestatario.
- Gestoría: corresponde al prestamista.
- Notaría de la escritura del préstamo: corresponde al prestamista.
- Copias notariales: las paga quien las solicite.
- Registro de la garantía hipotecaria: corresponde al prestamista.
Por ello, no debe aplicarse automáticamente a las hipotecas posteriores a 2019 el mismo análisis utilizado para contratos antiguos.
¿Cuánto dinero se puede recuperar?
La cantidad depende de las facturas realmente abonadas.
Por ejemplo, si un consumidor pagó:
- 600 euros de notaría.
- 400 euros de registro.
- 350 euros de gestoría.
- 450 euros de tasación.
Aplicando de forma meramente ilustrativa el reparto anterior, la cantidad a reclamar podría calcularse sobre:
- 300 euros de notaría.
- 400 euros de registro.
- 350 euros de gestoría.
- 450 euros de tasación.
En ese ejemplo, la suma sería de 1.500 euros, sin perjuicio de los intereses que puedan corresponder y de las particularidades del caso.
¿Se pueden reclamar intereses?
Además de las cantidades indebidamente abonadas, puede resultar procedente reclamar los intereses legales correspondientes.
El cálculo concreto dependerá de la reclamación y de la resolución aplicable.
Prescripción de los gastos hipotecarios
La prescripción ha sido una de las cuestiones más discutidas durante los últimos años.
El Tribunal Supremo ha establecido que, con carácter general, el plazo de prescripción de la acción para recuperar los gastos comienza cuando adquiere firmeza la sentencia que declara nula la cláusula que imponía esos gastos.
Existe una excepción importante: el banco puede intentar acreditar que ese consumidor concreto ya conocía con anterioridad el carácter abusivo de la cláusula.
¿Significa esto que las hipotecas antiguas ya no pueden reclamar?
No necesariamente.
La fecha en la que se firmó el préstamo no permite decidir por sí sola si la reclamación está prescrita.
Debe analizarse:
- Si existe una cláusula de gastos susceptible de ser declarada nula.
- Si ya existe una sentencia de nulidad.
- Cuándo adquirió firmeza.
- Si hubo reclamaciones anteriores.
- Si el banco puede acreditar conocimiento previo de la abusividad por parte del consumidor.
El Tribunal Supremo vuelve a aclarar la prescripción en 2026
En enero de 2026, el Tribunal Supremo volvió a aplicar esta doctrina en nuevas resoluciones sobre gastos hipotecarios.
La Sala reiteró que, salvo que la entidad pruebe un conocimiento anterior por parte de ese consumidor concreto, el inicio del plazo para reclamar la restitución se sitúa en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos.
Por ello, antes de asumir que una reclamación está fuera de plazo es necesario revisar el caso individualmente.
¿Necesito una sentencia previa para reclamar?
No debe interpretarse la doctrina de prescripción como si fuera obligatorio obtener primero una sentencia independiente y después iniciar otro procedimiento.
La nulidad de la cláusula y la restitución de las cantidades pueden plantearse en una misma reclamación cuando jurídicamente proceda.
Lo relevante es distinguir conceptualmente la acción de nulidad y la acción restitutoria a efectos del análisis de la prescripción.
¿Qué documentos necesito para reclamar los gastos hipotecarios?
Resulta conveniente disponer de:
- La escritura del préstamo hipotecario.
- Factura de notaría.
- Factura del Registro de la Propiedad.
- Factura de gestoría.
- Factura de tasación.
- Liquidación de la provisión de fondos.
- Justificantes bancarios si se conservan.
- Reclamaciones previas realizadas al banco.
¿Qué hago si he perdido las facturas?
La pérdida de una factura no significa necesariamente que sea imposible reconstruir la documentación.
Pueden solicitarse duplicados al notario, Registro, gestoría o empresa de tasación cuando sea posible.
También puede resultar útil la liquidación final de la provisión de fondos entregada al formalizar el préstamo.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios al banco
Habitualmente puede comenzarse mediante una reclamación extrajudicial a la entidad.
En ella conviene identificar:
- El préstamo hipotecario.
- La cláusula de gastos discutida.
- Los conceptos abonados.
- Las cantidades reclamadas.
- Las facturas disponibles.
La reclamación debe adaptarse a la situación concreta y a la entidad correspondiente.
¿Cuánto tiempo tiene el banco para responder?
El plazo aplicable depende del tipo de reclamación y del servicio de atención utilizado.
Por este motivo, no mantendría ya la antigua afirmación genérica de que todos los bancos disponen siempre de dos meses.
Debe comprobarse el procedimiento concreto utilizado y la normativa vigente cuando se presenta la reclamación.
¿Qué ocurre si el banco rechaza la devolución?
Una respuesta negativa no determina por sí sola que la reclamación carezca de fundamento.
Puede ser necesario revisar las razones utilizadas por la entidad y valorar si existen elementos suficientes para ejercitar una acción judicial.
Gastos hipotecarios y comisión de apertura
La comisión de apertura y los gastos de formalización son cuestiones distintas.
La comisión de apertura tiene su propio régimen de transparencia y abusividad y no debe sumarse automáticamente a los gastos de notaría, registro, gestoría o tasación.
Puede consultar nuestro análisis específico sobre comisión de apertura hipotecaria.
Gastos hipotecarios y cláusulas abusivas
La reclamación parte habitualmente del análisis de la cláusula contractual que atribuía los gastos al prestatario.
Cuando existen además otras condiciones discutibles puede ser conveniente realizar una revisión completa de las cláusulas abusivas de la hipoteca.
¿Se pueden reclamar gastos de una hipoteca ya cancelada?
El hecho de que el préstamo haya sido amortizado o cancelado no permite concluir automáticamente que ya no pueda estudiarse la cláusula de gastos.
Habrá que analizar la documentación y, especialmente, la cuestión de la prescripción.
¿Se pueden reclamar gastos si vendí la vivienda?
La venta posterior del inmueble tampoco determina por sí sola la imposibilidad de analizar los gastos de constitución de la hipoteca.
Lo relevante es estudiar el contrato, quién abonó las facturas y si la acción correspondiente puede ejercitarse.
¿Puedo reclamar si el banco ya no existe?
En muchas ocasiones las entidades bancarias han sido absorbidas o integradas en otros bancos.
En esos casos debe determinarse qué entidad ocupa actualmente la posición jurídica correspondiente y frente a quién debe dirigirse la reclamación.
Preguntas frecuentes sobre gastos hipotecarios
¿Puedo recuperar todos los gastos de mi hipoteca?
No necesariamente. En los préstamos antiguos afectados por cláusulas abusivas de gastos, la jurisprudencia permite generalmente recuperar el 100 % de registro, gestoría y tasación y el 50 % de notaría.
¿Puedo recuperar el AJD?
No con carácter general a través de la nulidad de la cláusula de gastos, porque su pago depende de la normativa tributaria aplicable.
¿Puedo reclamar una hipoteca de hace muchos años?
Puede ser posible. La antigüedad por sí sola no determina la prescripción. Deben analizarse la nulidad de la cláusula, el conocimiento de su abusividad y las reglas actualmente aplicables.
¿Puedo reclamar si ya terminé de pagar la hipoteca?
La cancelación del préstamo no impide automáticamente estudiar la reclamación.
¿Quién paga la tasación en una hipoteca actual?
En los préstamos sometidos a la Ley 5/2019, la tasación corresponde al prestatario.
¿Quién paga la notaría en una hipoteca actual?
En los préstamos comprendidos en la Ley 5/2019, el prestamista asume los aranceles notariales de la escritura del préstamo; las copias corresponden a quien las solicite.
Reclamar gastos hipotecarios en Madrid
Si pagó los gastos de formalización de una hipoteca y quiere comprobar qué cantidades puede reclamar, podemos revisar la escritura y las facturas.
Analizaremos la fecha del préstamo, la cláusula de gastos, los importes abonados y la posible prescripción para calcular qué conceptos pueden solicitarse.
Desde nuestro servicio de asesoramiento jurídico hipotecario podemos estudiar la documentación y determinar qué opciones existen conforme a la jurisprudencia actual.
Cada reclamación debe calcularse conforme a las facturas efectivamente abonadas y al régimen jurídico aplicable a la fecha de la hipoteca.
Si está pensando en firmar un contrato hipotecario y tiene dudas al respecto, en Abogado Bancario Madrid podremos resolver sus preguntas y asesorarle sobre las condiciones que debe revisar antes de firmar, como los tipos de interés, las comisiones, las garantías o sus derechos como prestatario. Contacte ahora con nuestros profesionales.
