Abogado de Ejecución Hipotecaria en Madrid

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La ejecución hipotecaria es el procedimiento mediante el que el acreedor puede hacer efectiva la garantía constituida sobre un inmueble cuando se produce un incumplimiento suficientemente relevante de la obligación garantizada y concurren los requisitos legales correspondientes.

Si ha recibido una demanda, un requerimiento judicial o cualquier comunicación relacionada con una posible ejecución de su hipoteca, es importante analizar la documentación cuanto antes. Los plazos procesales pueden ser relevantes y las posibilidades de actuación dependen del contrato, de las cantidades reclamadas y del momento en el que se encuentre el procedimiento.

Desde nuestro despacho de abogado bancario en Madrid analizamos procedimientos de ejecución hipotecaria y estudiamos las posibles vías de oposición, negociación y defensa del deudor.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

La hipoteca constituye una garantía sobre un bien, normalmente un inmueble, destinada a asegurar el cumplimiento de una deuda.

Cuando el prestatario deja de cumplir sus obligaciones y se reúnen los requisitos legalmente previstos, el acreedor puede ejercitar la acción hipotecaria para reclamar la deuda garantizada y solicitar la realización del valor del inmueble.

La ejecución hipotecaria no supone que el banco pueda apropiarse automáticamente de la vivienda por un simple retraso en una cuota. Debe seguirse el procedimiento legal correspondiente y respetarse tanto la normativa hipotecaria como las garantías procesales del ejecutado.

¿Cuándo puede iniciarse una ejecución hipotecaria?

No existe una regla general según la cual el banco pueda iniciar automáticamente una ejecución después de un número fijo de meses.

La posibilidad de declarar vencido anticipadamente un préstamo y reclamar la totalidad de la deuda dependerá del contrato, de la fecha en que fue firmado, de la normativa aplicable y de la gravedad del incumplimiento.

En determinados préstamos garantizados con inmuebles residenciales y sujetos a la regulación vigente, deben concurrir conjuntamente requisitos específicos relativos a la mora, al importe de las cuotas impagadas y al requerimiento previo efectuado al prestatario.

Vencimiento anticipado de la hipoteca

El vencimiento anticipado supone que el acreedor reclama antes del plazo inicialmente pactado la totalidad de la deuda pendiente como consecuencia de un incumplimiento.

No cualquier retraso permite aplicar automáticamente esta consecuencia.

En determinados contratos hipotecarios con personas físicas, la normativa exige que el impago alcance una determinada entidad antes de que pueda declararse vencido anticipadamente el préstamo.

Por ello, una de las primeras cuestiones que deben revisarse ante una demanda de ejecución es si concurrían realmente los requisitos necesarios para reclamar anticipadamente todo el capital pendiente.

¿Puede el banco ejecutar la hipoteca por una sola cuota impagada?

Con carácter general, no debe asumirse que el impago de una única mensualidad permita automáticamente reclamar la totalidad del préstamo hipotecario.

En determinados contratos residenciales, el régimen vigente exige que la mora alcance determinados umbrales y que el prestamista haya requerido previamente el pago concediendo un plazo para regularizar la situación.

Además, en préstamos antiguos es necesario analizar la fecha del contrato, su cláusula de vencimiento anticipado y el régimen transitorio correspondiente.

¿Qué debo hacer si recibo una demanda de ejecución hipotecaria?

Si ha recibido documentación del juzgado, conviene actuar con rapidez.

Entre otras cuestiones, será necesario revisar:

• La escritura del préstamo hipotecario.
• La demanda presentada por la entidad.
• El auto o decreto recibido.
• La cantidad reclamada.
• Los pagos realizados.
• Las posibles novaciones o modificaciones posteriores.
• La cláusula de vencimiento anticipado.
• Los intereses ordinarios y de demora.
• Las comisiones incluidas en la liquidación.
• Las cláusulas contractuales utilizadas para fundamentar la ejecución.

La defensa debe plantearse conforme a las circunstancias concretas del procedimiento y dentro de los cauces procesales disponibles.

Oposición a la ejecución hipotecaria

La legislación procesal contempla determinadas causas por las que el ejecutado puede formular oposición a la ejecución hipotecaria.

No cualquier desacuerdo con el banco permite detener automáticamente el procedimiento. Es necesario comprobar si los hechos encajan en alguna de las causas legalmente previstas.

Entre las cuestiones que pueden resultar relevantes se encuentra la existencia de cláusulas contractuales abusivas cuando hayan constituido el fundamento de la ejecución o hayan determinado la cantidad exigida.

Cláusulas abusivas en una ejecución hipotecaria

Cuando el préstamo fue contratado por un consumidor, determinadas condiciones pueden estar sometidas al control de abusividad.

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente como causa de oposición el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que haya determinado la cantidad exigible.

Esto significa que no basta con localizar cualquier cláusula potencialmente discutible en la escritura. Debe estudiarse qué relevancia concreta ha tenido esa condición dentro del procedimiento.

Si existen dudas sobre las condiciones del préstamo, puede resultar necesario efectuar una revisión de cláusulas abusivas hipotecarias.

¿Puede una cláusula abusiva paralizar la ejecución?

El efecto dependerá de la cláusula y del papel que haya desempeñado dentro del procedimiento.

Si el tribunal aprecia el carácter abusivo de una cláusula que constituye el fundamento de la ejecución, pueden producirse consecuencias que afecten directamente a la continuidad del procedimiento.

Cuando la cláusula abusiva no constituye por sí misma el fundamento de la ejecución, pero sí determina determinadas cantidades reclamadas, el efecto puede consistir en continuar el procedimiento sin aplicar dicha condición.

Por este motivo resulta fundamental estudiar la demanda y la liquidación concreta y no limitarse a realizar una revisión abstracta de toda la escritura.

Control judicial de las cláusulas abusivas

En los procedimientos en los que interviene un consumidor, el control de determinadas cláusulas no depende exclusivamente de que el deudor las mencione.

La normativa y la jurisprudencia europea y nacional han reforzado el control judicial de las condiciones contractuales que puedan tener carácter abusivo.

Sin embargo, las posibilidades de plantear determinadas cuestiones pueden depender del momento procesal, de las resoluciones que ya hayan sido dictadas y de si existió previamente un análisis judicial suficiente de la cláusula correspondiente.

Fases de una ejecución hipotecaria

No existe un calendario universal idéntico para todas las ejecuciones. Sin embargo, de forma simplificada pueden aparecer diferentes etapas.

1. Impago y reclamación de la deuda

Cuando se producen cuotas impagadas, la entidad puede iniciar gestiones de reclamación y exigir la regularización de la deuda.

En esta fase todavía puede resultar posible negociar soluciones antes de que se inicie el procedimiento judicial.

2. Vencimiento anticipado cuando legalmente proceda

Si se cumplen los requisitos legales y contractuales aplicables, la entidad puede declarar vencido anticipadamente el préstamo y reclamar el capital pendiente.

3. Presentación de la demanda ejecutiva

El acreedor puede acudir al juzgado para solicitar la ejecución de la garantía hipotecaria.

La demanda debe acompañarse de la documentación exigible y determinar la cantidad cuya ejecución se solicita.

4. Despacho de ejecución y requerimiento

El juzgado examina la solicitud y, cuando concurren los requisitos procesales, puede despachar la ejecución y realizar las correspondientes notificaciones.

Este momento es especialmente relevante para estudiar las posibilidades de oposición.

5. Certificación registral y cargas

Durante el procedimiento se obtiene información registral sobre el inmueble, su titularidad y las cargas existentes.

6. Subasta del inmueble

Si el procedimiento continúa y no se produce una solución anterior, el inmueble puede llegar a subastarse conforme a las reglas procesales aplicables.

7. Adjudicación

Tras la subasta pueden producirse diferentes escenarios dependiendo del resultado y de las condiciones legalmente previstas.

8. Entrega de la posesión

Cuando corresponda y una vez cumplidos los trámites necesarios, puede producirse la entrega de la posesión del inmueble al adjudicatario.

¿Se puede paralizar una ejecución hipotecaria?

No existe una fórmula automática para paralizar cualquier ejecución hipotecaria.

La posibilidad de suspensión, sobreseimiento o modificación del curso del procedimiento dependerá de las circunstancias concretas y de las causas legalmente admisibles.

Puede ser necesario analizar, entre otras cuestiones:

• Si el vencimiento anticipado es procedente.
• Si existen errores en la deuda reclamada.
• Si determinadas cláusulas son abusivas y afectan a la ejecución.
• Si se han cumplido los requisitos procesales.
• Si existe alguna posibilidad de regularizar la deuda.
• Si puede alcanzarse un acuerdo con la entidad.

Por ello evitamos prometer que una ejecución siempre podrá detenerse: cada procedimiento debe ser estudiado individualmente.

Negociar con el banco antes o durante la ejecución

Además de la defensa procesal, puede resultar conveniente analizar las posibilidades de negociación con la entidad financiera.

Dependiendo de la situación económica del prestatario y de la posición del acreedor, pueden plantearse diferentes alternativas.

El objetivo será buscar una solución sostenible y conocer con exactitud las consecuencias jurídicas y económicas de cualquier acuerdo.

Reestructuración de la deuda hipotecaria

En determinados casos puede estudiarse una modificación de las condiciones de pago para intentar adaptar la deuda a la capacidad económica del prestatario.

Una reestructuración puede afectar, por ejemplo, al plazo, a determinadas cuotas o a otras condiciones del préstamo.

La viabilidad dependerá de la situación concreta y de la aceptación de la entidad cuando esta resulte necesaria.

Novación hipotecaria para modificar las condiciones

La novación hipotecaria consiste en modificar determinadas condiciones de un préstamo que ya se encuentra en vigor.

Dependiendo del acuerdo alcanzado y de los límites legalmente aplicables, puede afectar a cuestiones como:

• El plazo de amortización.
• El tipo de interés.
• El sistema de amortización.
• Otras condiciones financieras del préstamo.

No debe asumirse que una novación consiste siempre en reducir la cuota aumentando el plazo. Las condiciones dependerán del acuerdo alcanzado y de la situación concreta.

Dación en pago como posible alternativa

En determinadas situaciones puede plantearse una dación en pago, mediante la cual se transmite el inmueble al acreedor con los efectos sobre la deuda que se pacten o resulten legalmente aplicables.

Es fundamental comprobar por escrito cuál será el efecto exacto de la operación sobre el capital pendiente.

No debe asumirse que cualquier entrega voluntaria del inmueble extingue automáticamente toda la deuda. Para que ello suceda debe resultar claramente del acuerdo o del régimen jurídico correspondiente.

¿Qué ocurre si la subasta no cubre toda la deuda?

La adjudicación o realización del inmueble no significa necesariamente que la deuda quede automáticamente extinguida en todos los supuestos.

Debe analizarse cuál es el importe obtenido, qué cantidades se encontraban pendientes y cuál es el régimen de responsabilidad aplicable.

Precisamente por ello resulta importante conocer desde el principio la diferencia entre la obligación garantizada y la responsabilidad hipotecaria.

Subasta de vivienda en una ejecución hipotecaria

Si el procedimiento alcanza la fase de subasta, el inmueble se somete al sistema de realización previsto legalmente.

Las reglas de la subasta, adjudicación y destino de las cantidades obtenidas están reguladas procesalmente y no deben simplificarse mediante porcentajes fijos aplicables a todos los casos.

Por este motivo eliminamos de esta página referencias antiguas a que el banco pueda quedarse necesariamente con la vivienda por un porcentaje determinado del valor, ya que la respuesta depende de la regulación vigente y de las circunstancias concretas.

¿Qué es el lanzamiento después de la ejecución?

El lanzamiento es la actuación mediante la que, cuando legalmente procede, se entrega la posesión del inmueble a quien corresponda después de la adjudicación.

No debe confundirse con la ejecución hipotecaria en su conjunto. El lanzamiento es una fase posterior que solo se produce cuando se han cumplido los requisitos procesales correspondientes.

Además, pueden existir determinadas medidas legales de protección o suspensión en situaciones específicas, que deben analizarse atendiendo a las circunstancias personales y al régimen vigente en cada momento.

¿Qué puede revisar un abogado en una ejecución hipotecaria?

La revisión debe abarcar tanto el procedimiento judicial como el contrato del que deriva.

Entre otros aspectos pueden analizarse:

• La legitimación del acreedor.
• La escritura hipotecaria.
• La cláusula de vencimiento anticipado.
• La cantidad reclamada.
• Los intereses ordinarios.
• Los intereses de demora.
• Las comisiones.
• Las posibles cláusulas abusivas.
• Las modificaciones posteriores del préstamo.
• Los pagos realizados.
• Las notificaciones procesales.
• La situación registral del inmueble.

¿Quién puede iniciar una ejecución hipotecaria?

La acción corresponde a quien ostente legitimación como titular del crédito y de la garantía en los términos exigidos legalmente.

En algunos préstamos el acreedor original puede haber transmitido posteriormente el crédito a otra entidad.

Por ello puede ser relevante comprobar quién está reclamando la deuda y cuál es su posición jurídica. Puede ampliar esta cuestión en nuestra información sobre los derechos del acreedor hipotecario.

¿Puede negociarse una ejecución hipotecaria aunque ya esté en el juzgado?

El hecho de que exista un procedimiento judicial no significa necesariamente que las partes no puedan alcanzar acuerdos.

Sin embargo, cualquier negociación debe coordinarse cuidadosamente con la situación procesal existente.

No conviene abandonar plazos o posibilidades de defensa confiando únicamente en que las conversaciones con la entidad finalizarán satisfactoriamente.

Revisión de la hipoteca antes de llegar a una ejecución

Cuando empiezan las dificultades de pago, actuar antes de recibir una demanda suele permitir valorar un abanico más amplio de alternativas.

Puede ser conveniente revisar el préstamo, calcular las cantidades pendientes, analizar posibles modificaciones y estudiar la viabilidad de negociar con la entidad.

Nuestro servicio de asesoramiento jurídico hipotecario permite estudiar el contrato cuando todavía no se ha iniciado el procedimiento ejecutivo.

Preguntas frecuentes sobre ejecución hipotecaria

¿Cuántos meses tengo que dejar de pagar para que el banco ejecute la hipoteca?

No existe una respuesta única aplicable a todos los préstamos. Deben analizarse la fecha del contrato, la normativa aplicable y la gravedad del incumplimiento. En determinados préstamos residenciales actuales existen umbrales legales específicos antes de que pueda producirse el vencimiento anticipado.

¿Puedo oponerme a una ejecución hipotecaria?

La legislación contempla causas concretas de oposición. Para saber si alguna resulta aplicable es necesario revisar la demanda, la escritura y las cantidades reclamadas.

¿Una cláusula abusiva puede detener la ejecución?

Puede tener consecuencias importantes cuando esa cláusula constituye el fundamento del procedimiento. Cuando solo afecta a determinadas cantidades, el efecto jurídico puede ser diferente.

¿El banco puede quedarse directamente con mi casa?

No por el mero hecho de que exista un impago. La realización de la garantía debe efectuarse mediante los mecanismos legalmente establecidos.

¿Puedo negociar con el banco después de recibir la demanda?

Puede existir margen para negociar dependiendo del caso, pero la negociación no debe hacer que se desatiendan los plazos y actuaciones procesales necesarias para la defensa.

¿Una novación detiene automáticamente la ejecución?

No. Para que una modificación del préstamo tenga efectos deberá existir el correspondiente acuerdo y analizarse cómo afecta al procedimiento ya iniciado.

¿La dación en pago elimina siempre toda la deuda?

No debe presumirse automáticamente. Es esencial comprobar qué se ha acordado con el acreedor y qué efecto concreto tendrá la entrega del inmueble sobre la deuda pendiente.

¿Qué hago si ya hay fecha de subasta?

Cuando el procedimiento está avanzado resulta especialmente importante revisar inmediatamente la documentación para conocer qué actuaciones siguen siendo jurídicamente posibles en ese momento.

Abogado de ejecución hipotecaria en Madrid

Si su banco ha iniciado una ejecución hipotecaria, podemos analizar el procedimiento y la documentación del préstamo para estudiar las posibilidades de defensa.

Revisaremos la demanda, la cantidad reclamada, el vencimiento anticipado, las cláusulas contractuales y cualquier otra cuestión relevante para determinar qué actuaciones pueden realizarse en su caso.

Nuestro objetivo será proteger sus derechos durante todo el procedimiento y valorar tanto las posibilidades procesales como las alternativas de negociación que puedan existir.

Contacte con nuestro despacho cuanto antes si ha recibido una notificación relacionada con una ejecución hipotecaria en Madrid.