Tipos de hipotecas

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Existen diferentes tipos de hipotecas y conocer sus características es fundamental antes de contratar un préstamo hipotecario. Una de las clasificaciones más importantes distingue entre hipotecas a tipo fijo, variable y mixto, según la forma en que se calcula el interés durante la vida del préstamo.

También existen diferentes modalidades desde una perspectiva jurídica, dependiendo del bien o derecho que se utilice como garantía. Por ello, cuando hablamos de tipos de hipotecas podemos referirnos tanto al tipo de interés como a la naturaleza del derecho hipotecado.

Desde nuestro despacho de abogado bancario en Madrid analizamos contratos hipotecarios y asesoramos sobre sus condiciones jurídicas para que el cliente pueda comprender correctamente las obligaciones que asume.

¿Cuáles son los principales tipos de hipotecas?

Cuando una persona busca información sobre los distintos tipos de hipotecas, normalmente se refiere a la forma en que se determina el interés del préstamo.

Desde esta perspectiva existen tres modalidades principales:

• Hipoteca a tipo fijo.
• Hipoteca a tipo variable.
• Hipoteca a tipo mixto.

Cada alternativa funciona de manera diferente y puede provocar que la evolución de las cuotas a lo largo de los años sea también distinta.

Hipoteca a tipo fijo

En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés pactado se mantiene conforme a las condiciones contractuales durante toda la vida del préstamo.

Como consecuencia, si no cambian otros elementos del contrato, las cuotas mantienen una mayor estabilidad y no dependen directamente de las subidas o bajadas de un índice de referencia como el Euríbor.

La principal característica de una hipoteca fija es, por tanto, la previsibilidad: el prestatario puede conocer desde el principio el tipo de interés que se aplicará durante el periodo pactado.

Ventajas de una hipoteca fija

• Mayor estabilidad de las cuotas.
• No queda directamente expuesta a las subidas de un índice de referencia.
• Facilita la planificación económica a largo plazo.

Aspectos que conviene revisar

Elegir un tipo fijo no significa que deban ignorarse el resto de condiciones. También es necesario revisar:

• El TIN.
• La TAE.
• El plazo de amortización.
• Las comisiones.
• Los seguros o productos asociados.
• Las posibles bonificaciones.
• Las condiciones de amortización anticipada.

Hipoteca a tipo variable

En una hipoteca a tipo variable, el interés aplicado cambia periódicamente de acuerdo con la evolución del índice de referencia previsto en el contrato.

Habitualmente, el interés se calcula sumando al índice de referencia un diferencial pactado con la entidad financiera.

Por ejemplo, una hipoteca podría establecer un interés calculado como:

Euríbor + diferencial

La revisión puede realizarse conforme a la periodicidad establecida en el contrato, habitualmente de forma anual o semestral.

¿Qué ocurre si sube o baja el Euríbor?

Cuando el índice de referencia sube, el tipo aplicado en la siguiente revisión puede aumentar y, como consecuencia, también puede hacerlo la cuota.

Si el índice desciende, el interés puede reducirse en la revisión correspondiente, siempre conforme a las condiciones contractuales y legales aplicables.

Por ello, una hipoteca variable implica una mayor exposición a la evolución de los tipos de interés que una hipoteca fija.

Hipoteca a tipo mixto

La hipoteca mixta combina características de las hipotecas fijas y variables.

Normalmente se establece un tipo fijo durante un periodo inicial y, una vez finalizado ese periodo, el préstamo pasa a aplicar un tipo variable vinculado a un índice de referencia más el diferencial correspondiente.

Por ejemplo, una hipoteca puede mantener un interés fijo durante varios años y posteriormente pasar a funcionar como una hipoteca variable.

Es especialmente importante comprobar cuánto dura cada fase y qué condiciones se aplicarán cuando termine el periodo fijo.

Diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta

La principal diferencia entre estas modalidades es cómo puede evolucionar el interés durante la vida del préstamo.

Tipo de hipoteca	Funcionamiento	Evolución del interés
Fija	Aplica el tipo pactado durante la vida del préstamo según las condiciones contratadas.	Mayor estabilidad.
Variable	Utiliza normalmente un índice de referencia más un diferencial.	Puede subir o bajar en las revisiones.
Mixta	Combina un periodo inicial fijo con otro posterior variable.	Estable inicialmente y variable después.

¿Qué tipo de hipoteca es mejor?

No existe un tipo de hipoteca que sea objetivamente mejor para todas las personas.

La elección dependerá de factores como:

• Las condiciones concretas ofrecidas por la entidad.
• El plazo previsto del préstamo.
• La capacidad económica del prestatario.
• El margen disponible para asumir posibles variaciones de cuota.
• El coste de las vinculaciones.
• Las previsiones de amortización anticipada.
• La importancia que tenga para el cliente mantener cuotas previsibles.

Por ello, conviene comparar las condiciones completas y no escoger una hipoteca únicamente por el porcentaje de interés anunciado.

Si está valorando distintas ofertas, nuestro servicio de asesoramiento jurídico hipotecario permite revisar las condiciones contractuales antes de la firma.

¿Qué hay que comparar entre dos hipotecas?

Para comparar correctamente varias ofertas hipotecarias no basta con observar la cuota inicial.

Entre otros aspectos resulta recomendable revisar:

• Tipo de interés nominal (TIN).
• Tasa Anual Equivalente (TAE).
• Plazo de amortización.
• Importe financiado.
• Comisiones.
• Productos vinculados o combinados.
• Seguros.
• Condiciones de las bonificaciones.
• Amortización anticipada.
• Consecuencias del impago.

El coste total puede cambiar considerablemente dependiendo de estas condiciones.

¿Qué es el Euríbor y cómo afecta a las hipotecas variables?

El Euríbor es uno de los índices de referencia utilizados en préstamos hipotecarios a tipo variable.

En estas operaciones, el contrato puede establecer que el interés se calcule utilizando el valor del índice correspondiente más un diferencial fijo.

Por ejemplo, si el contrato establece Euríbor más un determinado diferencial, cada revisión utilizará el valor del índice que corresponda conforme a las reglas previstas en la escritura.

Esto explica por qué las cuotas de una hipoteca variable pueden cambiar a lo largo del tiempo.

¿Existen actualmente cláusulas suelo en las hipotecas variables?

La legislación vigente sobre determinados contratos de crédito inmobiliario establece que en las operaciones a tipo de interés variable no puede fijarse un límite a la baja del tipo de interés.

Sin embargo, numerosas hipotecas contratadas con anterioridad sí incorporaron este tipo de limitaciones.

Si dispone de un préstamo antiguo y sospecha que contiene una limitación mínima del interés, puede consultar nuestra información específica sobre cláusulas suelo.

Tipos de hipotecas según el bien o derecho hipotecado

Además de clasificarlas por su tipo de interés, jurídicamente también pueden distinguirse las hipotecas dependiendo del bien o derecho utilizado como garantía.

La Ley Hipotecaria permite hipotecar determinados bienes inmuebles y derechos reales enajenables constituidos sobre ellos.

Hipoteca sobre el derecho de usufructo

El usufructo atribuye a su titular el derecho a utilizar y disfrutar un bien cuya propiedad pertenece a otra persona.

La legislación hipotecaria permite hipotecar este derecho.

Si el usufructo concluye por una causa ajena a la voluntad del usufructuario, la hipoteca puede extinguirse en los términos previstos legalmente. En cambio, cuando la terminación deriva de un acto voluntario del usufructuario, la protección del acreedor impide que la garantía pueda quedar perjudicada simplemente mediante esa actuación.

Hipoteca sobre la nuda propiedad

La nuda propiedad pertenece a quien ostenta la propiedad de un bien pero no dispone temporalmente de su uso y disfrute porque estos corresponden al usufructuario.

La nuda propiedad puede hipotecarse.

Si posteriormente el usufructo y la nuda propiedad se consolidan en la misma persona, la hipoteca puede extenderse al derecho consolidado en los términos previstos por la Ley Hipotecaria, salvo que se hubiera pactado otra cosa.

¿Puede hipotecarse un inmueble que ya tiene otra hipoteca?

Sí. La legislación permite hipotecar bienes que ya se encuentran hipotecados.

Esto significa que una misma finca puede tener varias hipotecas inscritas.

Cuando existen varias cargas sobre el mismo inmueble adquiere especial importancia el rango registral, porque determina la prioridad que corresponde a cada derecho conforme a las reglas hipotecarias.

No existe, por tanto, una regla según la cual el propietario solo pueda constituir una hipoteca sobre la finca. Sin embargo, la existencia de cargas previas afecta al valor económico de las garantías posteriores y será un factor relevante para cualquier nuevo acreedor.

Hipoteca inmobiliaria e hipoteca mobiliaria

Aunque cuando hablamos coloquialmente de una hipoteca normalmente pensamos en una vivienda u otro inmueble, el ordenamiento jurídico también contempla determinados supuestos de hipoteca mobiliaria.

La hipoteca mobiliaria cuenta con una regulación específica y únicamente puede constituirse sobre determinados bienes contemplados legalmente.

Por ello, no debe confundirse con la hipoteca inmobiliaria habitual utilizada para financiar la compra de una vivienda.

¿Qué tipo de hipoteca debo elegir?

La decisión entre una hipoteca fija, variable o mixta debe realizarse después de analizar la oferta completa.

No basta con intentar anticipar cómo evolucionarán los tipos de interés. También deben estudiarse el plazo, el diferencial, las bonificaciones, los productos asociados, las comisiones y las demás obligaciones incluidas en el contrato.

Además, resulta conveniente valorar qué ocurriría con las cuotas si cambian las circunstancias económicas del prestatario.

Cláusulas que conviene revisar en cualquier tipo de hipoteca

Independientemente de que se trate de una hipoteca fija, variable o mixta, resulta recomendable leer detenidamente todas sus condiciones.

Entre las cuestiones que pueden requerir especial atención se encuentran los intereses, comisiones, amortización anticipada, productos vinculados, seguros, garantías adicionales y consecuencias del incumplimiento.

Si una hipoteca ya firmada contiene condiciones cuya validez plantea dudas, puede ser necesario realizar un análisis específico de posibles cláusulas abusivas hipotecarias.

¿Qué ocurre si no puedo pagar la hipoteca?

El tipo de interés elegido no elimina el riesgo de que las circunstancias económicas del prestatario puedan cambiar durante la vida del préstamo.

Cuando comienzan las dificultades para atender las cuotas, resulta recomendable analizar la situación cuanto antes.

Si el incumplimiento alcanza los requisitos legalmente establecidos, la entidad acreedora puede llegar a ejercitar acciones dirigidas a obtener el pago de la deuda garantizada.

Cuando el procedimiento judicial ya se ha iniciado, puede ser necesario estudiar específicamente la ejecución hipotecaria y las posibilidades de defensa correspondientes.

Preguntas frecuentes sobre tipos de hipotecas

¿Qué tipos de hipotecas existen según el interés?

Las principales modalidades son la hipoteca fija, la hipoteca variable y la hipoteca mixta.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija y una variable?

En una hipoteca fija el tipo permanece conforme a las condiciones pactadas durante la vida del préstamo, mientras que en una variable se revisa periódicamente utilizando el índice de referencia establecido en el contrato.

¿Qué es una hipoteca mixta?

Es un préstamo que normalmente aplica un tipo fijo durante un periodo inicial y posteriormente pasa a utilizar un tipo variable.

¿Una hipoteca fija siempre es más cara que una variable?

No necesariamente. Las condiciones cambian entre entidades y momentos del mercado. Para compararlas correctamente deben estudiarse el interés, la TAE, el plazo y el resto de costes y condiciones asociados.

¿Puede una vivienda tener dos hipotecas?

Sí. Jurídicamente pueden constituirse varias hipotecas sobre una misma finca. La prioridad entre ellas dependerá, entre otros factores, de su rango registral.

¿Se puede hipotecar un usufructo?

Sí. La Ley Hipotecaria contempla expresamente la posibilidad de hipotecar el derecho de usufructo, sometiéndolo a reglas específicas.

¿Se puede hipotecar la nuda propiedad?

Sí. La nuda propiedad también puede constituir el objeto de una hipoteca en los términos previstos por la legislación hipotecaria.

Asesoramiento antes de elegir un tipo de hipoteca

Elegir entre una hipoteca fija, variable o mixta requiere analizar algo más que la cuota inicial.

Antes de firmar resulta recomendable comprender el funcionamiento del interés, las comisiones, las bonificaciones y el resto de obligaciones que permanecerán vigentes durante años.

Si tiene dudas sobre las condiciones jurídicas de una oferta hipotecaria, podemos revisar la documentación y explicarle sus principales implicaciones antes de contratar.