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El contrato de préstamo hipotecario: características y requisitos

En la actualidad es poco frecuente que en el proceso de búsqueda de vivienda, el interesado pague de forma íntegra la totalidad de la cantidad demandada por dicha vivienda. Para ello, se recurre a las entidades bancarias para solicitar un préstamo bancario que nos permita disponer de la vivienda sin tener el total del precio de esta. El banco es el que paga al vendedor de la casa para después cederle el piso al interesado a cambio de que este le devuelva el dinero a plazos.

Definición de préstamo bancario


El préstamo bancario consiste en el préstamo de dinero o de un bien por parte de una entidad de crédito o entidad bancaria, que lo cede a la otra parte implicada, que puede ser una persona física o jurídica. Dicha entidad entregará al deudor el dinero o el bien, y el deudor contrae la obligación con el acreedor de devolverle el dinero o el valor del bien cedido. Los préstamos bancarios pueden ser dinerarios o en especie.

El tipo de préstamo bancario en especie más común y conocido es el préstamo hipotecario. La entidad bancaria se encarga de la compra del inmueble, a cambio de la entrega de las cantidades de dinero estipuladas por contrato, por parte del deudor, para poder devolver el préstamo.

La garantía de esta operación bancaria suele ser el propio inmueble. Si el deudor no puede hacer frente a las cantidades demandadas, el inmueble pasará a ser propiedad del banco. El deudor también pone como garantía sus bienes personales en caso de impago.

Características del préstamo hipotecario


La entrega como garantía del bien objeto de contrato aporta una mayor seguridad a la operación, para beneficio de la entidad bancaria.
Los plazos de devolución del préstamo suelen ser largos, ya que los inmuebles suelen tener un precio muy elevado. El tipo de interés también es inferior al de los préstamos personales.
Las entidades financieras suelen prestar el valor del 80% de la tasación del inmueble -no la cuantía total-. El resto del importe deberá abonarlo el interesado como señal de entrada. Este valor puede varias según la política interna del banco, si es la primera hipoteca, según el poder adquisitivo del cliente, etc.

Devolución del préstamo: la cuota mensual


El deudor deberá vincular al préstamo una cuenta corriente a su nombre para poder hacer frente al pago de las cuotas mensuales.

Las cuotas mensuales están formadas por la parte del capital que ha sido prestado por el banco para la compra del inmueble (capital amortizado), más los intereses de la operación. Esta cuantía depende del total del capital prestado, el tipo de interés fijado por contrato, el plazo de amortización y la modalidad de cálculo.

La cuota se suele calcular utilizando una modalidad denominada sistema de amortización constante o sistema francés. La cuota total (el capital amortizado más los intereses) se mantiene constante durante la vigencia del préstamo (salvo revisiones por cambios de tipo de interés en hipotecas variables), pero el porcentaje de capital amortizado y sus intereses son cambiantes.
En el primer año, se pagaría más de intereses que de amortización del préstamo, y así de forma progresiva hasta el último año en el que sería de forma inversa. Recordamos que el cliente pagaría una cuota constante (en caso de ser préstamo a interés fijo), pero al cobrar en primer lugar mayor cantidad de intereses, el banco se aseguraría el cobro de los intereses antes de que el usuario plantee una amortización anticipada.

Los intereses del préstamo se calculan sobre el capital prestado. Este tipo de interés puede ser fijo (no varía en el tiempo) o variable (se revisa de forma periódica en función de un índice de referencia, que suele ser el Euribor). Con el interés fijo, las cuotas son las mismas mes a mes, y en el interés variable van cambiando en función del índice de referencia.

Gastos asociados a la elaboración del contrato de préstamo hipotecario


El contrato lleva asociados una serie de gastos que corren a cargo del comprador, como los siguientes:

  • Gastos de tasación
  • Gastos de notaría
  • Gastos de gestores
  • Verificación registral
  • Comisiones de apertura o de subrogación
  • Impuestos sobre la constitución de la hipoteca
  • Seguros por daños
  • Seguro de protección de pagos y seguro multirriesgo del hogar (opcional)



Los gastos totales generados por la operación suelen ser un 10% sobre el importe financiado.

Requisitos para la concesión del préstamo


La entidad financiera realiza un estudio de viabilidad para valorar la seguridad de la operación bancaria, previo a la firma del contrato. La entidad puede exigir al interesado la presentación de una serie de documentos como los siguientes:

  • DNI, pasaporte, o NIE para extranjeros
  • La última declaración de la renta
  • Las últimas dos nóminas, si las hubiera. Si fuera trabajador por cuenta propia, se requerirá la última declaración del IVA.
  • Copia del contrato de trabajo
  • Informe de tasación de la vivienda
  • Comprobación registral
  • Patrimonio disponible en el momento de la solicitud del préstamo (otros inmuebles, fondos de pensión, automóviles, cuentas bancarias, etc.)
  • En caso de tener otros préstamos pendientes con otras entidades bancarias, se pedirá una autorización para consultar el importe restante y averiguar si ha tenido algún impago de su cuota con dicho banco.



Si necesita ayuda y quiere aclarar algunos de estos aspectos antes de firmar su contrato hipotecario, no dude en dirigirse a nuestro despacho de abogados bancarios en Madrid, y resolveremos cualquier cuestión que requiera.

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