Compraventa de Fincas Hipotecadas
La existencia de una hipoteca sobre una vivienda o finca no impide que el propietario pueda venderla. Sin embargo, la carga hipotecaria debe tenerse en cuenta antes de formalizar la compraventa, porque la hipoteca permanece vinculada al inmueble mientras no sea cancelada o modificada conforme a Derecho.
Cuando se pretende comprar o vender un inmueble hipotecado existen varias posibilidades: cancelar la hipoteca con parte del precio de la compraventa, mantener la carga sobre la finca o estudiar una posible subrogación del comprador en el préstamo, siempre que concurran los requisitos necesarios.
Desde nuestro despacho de abogado bancario en Madrid podemos revisar la situación hipotecaria del inmueble, la documentación contractual y las consecuencias jurídicas de cada alternativa antes de formalizar la compraventa.
¿Se puede vender una vivienda que todavía tiene hipoteca?
Sí. Una vivienda puede venderse aunque el préstamo hipotecario todavía no haya terminado de pagarse.
La existencia de la hipoteca no impide jurídicamente la transmisión de la propiedad. Sin embargo, comprador y vendedor deben conocer cuál es el saldo pendiente y decidir cómo se tratará la carga dentro de la operación.
En una compraventa ordinaria suelen plantearse principalmente estas posibilidades:
- Cancelar económicamente la deuda pendiente y cancelar posteriormente la hipoteca.
- Que el comprador adquiera el inmueble con la carga existente.
- Que el comprador se subrogue en la posición del prestatario, con intervención y aceptación de la entidad financiera cuando corresponda.
Cada alternativa tiene consecuencias jurídicas diferentes y debe quedar correctamente reflejada en la documentación de la compraventa.
Vender una vivienda y cancelar la hipoteca con el precio de venta
Una de las fórmulas más habituales consiste en destinar una parte del precio de la compraventa a pagar el capital pendiente del préstamo hipotecario.
Para ello resulta necesario conocer previamente la cantidad exacta pendiente de pago. La entidad financiera puede emitir un certificado de saldo pendiente para que pueda determinarse qué importe debe abonarse para cancelar económicamente la deuda.
Cuando el comprador no se subroga en la hipoteca, el saldo pendiente puede satisfacerse coincidiendo con la operación de compraventa y posteriormente tramitarse la cancelación registral de la carga.
¿La hipoteca desaparece automáticamente cuando se paga al banco?
No. Deben diferenciarse dos operaciones:
- Cancelación económica: se paga la deuda pendiente al acreedor.
- Cancelación registral: se realizan los trámites necesarios para que la hipoteca deje de aparecer inscrita en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, haber terminado de pagar el préstamo no implica por sí solo que la carga haya desaparecido formalmente del Registro.
Antes de una compraventa resulta especialmente importante conocer la situación registral del inmueble para evitar transmitir una finca con cargas que las partes no hubieran tenido en cuenta.
Comprar una vivienda que todavía está hipotecada
El comprador puede adquirir jurídicamente una vivienda sobre la que todavía existe una hipoteca.
Sin embargo, antes de firmar deberá conocer con precisión:
- Qué hipoteca grava el inmueble.
- Qué entidad o acreedor figura como titular.
- Qué importe se encuentra pendiente.
- Cuál es la responsabilidad hipotecaria inscrita.
- Si existen otras cargas.
- Si la hipoteca se cancelará con la compraventa.
- Si se pretende realizar una subrogación.
Estos aspectos pueden comprobarse mediante la escritura, la información aportada por la entidad y la correspondiente documentación registral.
¿Qué es el tercer poseedor de una finca hipotecada?
Cuando una persona adquiere un inmueble que ya estaba hipotecado y no asume personalmente la deuda garantizada, puede aparecer la figura jurídica conocida como tercer poseedor.
El tercer poseedor adquiere el inmueble sujeto a la hipoteca previamente constituida, pero no se convierte automáticamente en deudor personal del préstamo original.
Esto supone una diferencia importante entre:
- La responsabilidad personal derivada del préstamo.
- La responsabilidad real que pesa sobre el inmueble hipotecado.
La finca continúa respondiendo de la obligación garantizada por la hipoteca aunque haya cambiado de propietario.
Diferencia entre comprador y deudor hipotecario
Comprar una vivienda hipotecada no convierte necesariamente al comprador en prestatario del banco.
Si el comprador adquiere la finca sin que exista una subrogación aceptada por la entidad, la deuda personal puede continuar correspondiendo al prestatario original, aunque el inmueble siga sujeto a la hipoteca.
Esta separación entre obligación personal y garantía real explica por qué es esencial conocer exactamente qué se pacta en la escritura de compraventa.
¿Qué ocurre si el comprador asume la deuda hipotecaria?
Comprador y vendedor pueden pactar entre ellos que el adquirente asuma el pago de la deuda pendiente.
Sin embargo, un acuerdo entre comprador y vendedor no implica automáticamente que el banco libere al prestatario original.
Para que se produzca una sustitución efectiva del deudor frente a la entidad y el vendedor quede liberado de sus obligaciones personales, será necesario que concurra la aceptación del acreedor en los términos legalmente aplicables.
Subrogación del comprador en la hipoteca
La denominada subrogación de deudor permite sustituir al prestatario original por un nuevo deudor.
En una compraventa puede resultar interesante cuando el comprador desea mantener el préstamo existente porque sus condiciones resultan adecuadas.
La entidad financiera analizará normalmente la capacidad económica del nuevo prestatario antes de aceptar el cambio de titular.
Cuando la entidad autoriza la operación, el comprador pasa a asumir las obligaciones y derechos derivados del préstamo conforme a las condiciones que resulten aplicables.
¿Puede el banco negarse a que el comprador se subrogue?
La sustitución del deudor no puede imponerse unilateralmente al banco simplemente porque comprador y vendedor hayan llegado a un acuerdo.
La entidad acreedora puede analizar la solvencia del potencial nuevo prestatario y decidir si acepta la modificación subjetiva de la operación.
Por ello, si la compraventa depende de que el banco acepte al comprador como nuevo deudor, resulta recomendable conocer su posición antes de asumir compromisos contractuales definitivos.
Subrogación de deudor y subrogación de acreedor: no son lo mismo
Conviene distinguir dos operaciones diferentes:
- Subrogación de deudor: cambia la persona obligada a devolver el préstamo.
- Subrogación de acreedor: cambia la entidad financiera titular del préstamo.
En la compraventa de una vivienda hipotecada, la operación relevante suele ser la primera, ya que el comprador puede intentar sustituir al vendedor como prestatario.
¿Qué ocurre con el vendedor si el comprador asume la hipoteca?
Este punto debe analizarse con especial cuidado.
Si comprador y vendedor acuerdan que aquel pagará las cuotas pero el banco no libera formalmente al vendedor, este puede continuar siendo responsable frente a la entidad conforme al préstamo original.
Por eso no basta con indicar en un contrato privado que el comprador se hará cargo de la hipoteca. Debe comprobarse qué efectos produce ese acuerdo frente al acreedor.
Responsabilidad del inmueble después de la compraventa
La hipoteca es un derecho real que afecta directamente al inmueble con independencia de quién sea posteriormente su propietario.
Por ello, si una persona compra una finca hipotecada sin que la carga sea cancelada, la finca continúa respondiendo dentro de los límites de la garantía hipotecaria.
El nuevo propietario debe ser consciente de esa situación antes de adquirir el inmueble.
¿Qué sucede si dejan de pagarse las cuotas?
Si la deuda garantizada deja de atenderse y concurren los requisitos legalmente establecidos, el acreedor puede llegar a ejercitar la acción correspondiente sobre el inmueble hipotecado.
La existencia de un nuevo propietario no elimina por sí sola la garantía.
Cuando ya existe una reclamación sobre el inmueble, resulta necesario estudiar específicamente las consecuencias de una ejecución hipotecaria.
Derechos del tercer poseedor ante una ejecución hipotecaria
El tercer poseedor no queda al margen del procedimiento por el simple hecho de no ser el prestatario original.
La legislación procesal contempla su posición dentro de la ejecución cuando el bien adquirido continúa sujeto a la garantía.
Por ello, si una persona ha comprado una finca hipotecada y posteriormente recibe comunicaciones relacionadas con una ejecución, deberá analizar la documentación cuanto antes para determinar su situación jurídica y las posibilidades de actuación.
Relación con el acreedor hipotecario
Antes de adquirir una finca hipotecada resulta conveniente conocer quién ostenta actualmente la titularidad del crédito y cuáles son sus facultades sobre la garantía.
La entidad financiera puede conservar la condición de acreedor original o el crédito puede haber sido objeto de transmisión durante la vida del préstamo.
Puede consultar más información sobre los derechos del acreedor hipotecario y su relación con el inmueble gravado.
Comprobar las cargas antes de comprar una vivienda
Antes de entregar cantidades importantes o formalizar definitivamente una compraventa resulta recomendable comprobar la situación jurídica del inmueble.
Entre otros aspectos, conviene revisar:
- La titularidad registral.
- Las hipotecas inscritas.
- Embargos u otras cargas.
- Posibles limitaciones de disposición.
- La correspondencia entre la información registral y la documentación del vendedor.
La existencia de una carga no siempre impide realizar la compraventa, pero es esencial conocer cómo será tratada antes de firmar.
Contrato de arras para comprar una vivienda hipotecada
Cuando se firma un contrato de arras o reserva sobre una vivienda hipotecada conviene especificar claramente cuál será el tratamiento de la hipoteca existente.
Entre otras cuestiones, puede resultar conveniente concretar:
- Si la vivienda se transmitirá libre de cargas.
- Si parte del precio se utilizará para cancelar la deuda.
- Si la operación depende de una subrogación.
- Qué ocurre si el banco rechaza el cambio de deudor.
- Qué documentación deberá aportar el vendedor.
Una redacción poco precisa en esta fase puede provocar conflictos posteriores sobre la devolución de cantidades entregadas o sobre las condiciones de la operación.
Entrega de señal y arras: ¿son siempre lo mismo?
No necesariamente. La entrega de una cantidad antes de la escritura definitiva puede responder a diferentes finalidades jurídicas.
El efecto de esa cantidad dependerá de cómo se haya redactado el contrato y de lo que las partes hayan pactado.
Por ello no conviene asumir que cualquier pago denominado "señal" permite automáticamente desistir de la compraventa perdiendo únicamente la cantidad entregada.
Compraventa con precio aplazado
También puede pactarse que una parte del precio del inmueble quede aplazada después de la transmisión.
En esos supuestos resulta especialmente importante regular:
- Cuándo deben efectuarse los pagos.
- Qué ocurre ante un incumplimiento.
- Qué garantías se establecen a favor del vendedor.
- Si existe una condición resolutoria u otro mecanismo de garantía.
Este tipo de operación debe distinguirse de un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera.
Compra de vivienda sobre plano
La adquisición de una vivienda que todavía se encuentra en construcción presenta riesgos y documentación diferentes de una compraventa de vivienda terminada.
Es habitual que existan pagos anticipados, plazos de construcción y compromisos de entrega que deben quedar correctamente documentados.
Además, debe comprobarse la situación jurídica de la promoción y las garantías aplicables a las cantidades entregadas.
Comprar una vivienda mediante una nueva hipoteca
Otra situación distinta se produce cuando la vivienda se transmite libre de la antigua hipoteca y el comprador financia la adquisición mediante un nuevo préstamo hipotecario.
En este caso, la entidad del comprador concede la financiación y la nueva hipoteca queda constituida conforme a las condiciones pactadas.
Antes de contratar puede ser útil conocer los distintos tipos de hipotecas y analizar las condiciones de la financiación propuesta.
¿Qué documentación debería revisar el comprador?
Dependiendo de la operación, puede resultar conveniente examinar:
- La escritura de propiedad.
- La información registral actualizada.
- La escritura del préstamo hipotecario.
- El certificado de deuda pendiente.
- Los recibos y pagos correspondientes.
- El contrato de arras o reserva.
- La documentación de la entidad sobre una posible subrogación.
- El proyecto de escritura de compraventa.
Esta documentación permite conocer tanto la situación del inmueble como las obligaciones que podrían mantenerse después de la adquisición.
¿Qué documentación debería revisar el vendedor?
El vendedor debe conocer cuánto dinero queda pendiente de devolver y qué pasos serán necesarios para cancelar o transmitir correctamente la carga.
Resulta especialmente importante obtener información actualizada de la entidad y coordinar correctamente el pago de la deuda con el cobro del precio de compraventa.
También deberá prever los trámites posteriores necesarios para que la hipoteca quede cancelada registralmente cuando la operación así lo contemple.
Revisión jurídica antes de comprar una vivienda hipotecada
Una compraventa con una hipoteca preexistente puede resultar más compleja que la adquisición de una finca libre de cargas.
Antes de firmar conviene determinar:
- Quién es el deudor.
- Quién es el acreedor.
- Qué deuda queda pendiente.
- Qué responsabilidad pesa sobre la finca.
- Qué ocurrirá con la hipoteca al formalizar la venta.
- Si existe o no una subrogación.
Si necesita analizar estas cuestiones, nuestro servicio de asesoramiento jurídico hipotecario permite revisar la documentación y las implicaciones del préstamo antes de completar la operación.
Preguntas frecuentes sobre compraventa de viviendas hipotecadas
¿Puedo vender mi casa aunque me quede hipoteca por pagar?
Sí. La vivienda puede transmitirse aunque todavía exista deuda hipotecaria, siempre que se determine correctamente qué ocurrirá con dicha deuda y con la carga inscrita.
¿Puedo comprar una casa que tiene una hipoteca?
Sí, aunque debe conocer la situación registral y decidir si la hipoteca se cancelará, continuará afectando al inmueble o se estudiará una posible subrogación.
¿Si compro una casa hipotecada me convierto en deudor del banco?
No automáticamente. Puede adquirir el inmueble sujeto a la carga sin asumir personalmente el préstamo. La sustitución del deudor requiere un análisis diferente.
¿El vendedor queda liberado si el comprador promete pagar la hipoteca?
No necesariamente. Un acuerdo entre particulares no libera por sí solo al prestatario original frente al banco. Debe comprobarse si la entidad ha aceptado la correspondiente sustitución del deudor.
¿Puede el comprador quedarse con la hipoteca del vendedor?
Puede plantearse una subrogación de deudor, pero debe analizarse con la entidad financiera y cumplir los requisitos aplicables.
¿Debo comprobar el Registro antes de comprar?
Sí. Conocer la situación registral resulta esencial para identificar hipotecas, embargos y otras cargas que puedan afectar al inmueble.
¿Pagar la hipoteca significa que ya está cancelada?
El pago extingue la deuda, pero la eliminación formal de la carga del Registro requiere realizar la cancelación registral correspondiente.
Abogado para comprar o vender una vivienda hipotecada en Madrid
Si está valorando comprar o vender un inmueble que todavía tiene una hipoteca, podemos revisar previamente la operación.
Analizaremos la escritura, las cargas, la deuda pendiente, el posible contrato de arras y las alternativas existentes para cancelar o mantener la financiación.
El objetivo es que conozca antes de firmar qué obligaciones permanecerán después de la compraventa y cómo afecta la hipoteca a comprador y vendedor.
Contacte con nuestro despacho para solicitar información sobre la compraventa de una vivienda o finca hipotecada.
Si está pensando en firmar un contrato hipotecario y tiene dudas al respecto, en Abogado Bancario Madrid podremos resolver todas sus preguntas y asesorarle sobre las condiciones que debe revisar antes de firmar el contrato, como los tipos de interés o los derechos que tiene el acreedor hipotecario. Contacte ahora con nuestros profesionales.
