Dación en pago

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A modo genérico, la dación en pago es el acuerdo mediante el cual un deudor, sujeto a una obligación o deuda, entrega algún bien con el fin de dar por cumplida esa obligación, siempre con el consentimiento del acreedor.

Cuando hablamos del derecho hipotecario en concreto, esta forma de cancelación suele aplicarse en aquellos supuestos en los que el deudor es incapaz de cumplir con el pago de las cuotas periódicas acordadas en su contrato hipotecario, por lo que, a cambio de la cancelación de la deuda contraída, entrega el inmueble.

Nuestra legislación contemplaba ya la posibilidad de que en la escritura de constitución de la hipoteca se pactase una dación en pago, de forma que el deudor solo respondería con su inmueble en el supuesto de que no pudiera hacer frente al pago del préstamo. Si no constase específicamente este pacto, el deudor debería responder con todos sus bienes hasta completar el pago total del importe del préstamo.

La dación en pago aparece contemplada en los artículos 105 y 140 de la Ley Hipotecaria Española en los que se dictamina que que "la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán al resto de bienes del patrimonio del deudor". Según esto, tanto el deudor como el acreedor pueden pactar en el contrato hipotecario que, en caso de impago por parte del deudor, el banco se quede sólo con los bienes hipotecados. De esta forma se modifica, en el caso de los bienes objeto de la hipoteca, lo dispuesto en el artículo 1.911 del Código Civil que establece que el deudor está obligado a responder, en caso de no cumplir con sus obligaciones, con "todos sus bienes, presentes y futuros".

Pese a que la Ley Hipotecaria contempla la dación en pago como una medida legal para saldar la deuda contraída en el contrato hipotecario, la normal general durante los últimos años fue que no se pactase la dación en pago en el contrato hipotecario ya que en general, las entidades bancarias no eran partidarias de que así fuera.

Debido a la situación de crisis económica actual, muchas familias no pueden seguir haciéndose cargo del pago de su hipoteca, por lo que se han visto afectados por procesos de ejecución hipotecaria y desahucios. Esta situación, que afecta a un gran número de ciudadanos, ha propiciado que se cree una nueva regulación que facilite a determinados deudores la opción de acogerse a una dación en pago.

La dación en pago se constituye como una alternativa a la ejecución hipotecaria. Tras acordarla, se realizará un cambio en la titularidad del inmueble, que pasará a nombre de la entidad bancaria y con ello la deuda quedará extinguida.

Mediante la dación en pago, muchos deudores han encontrado una vía para saldar su deuda, sin que quede posteriormente nada pendiente por pagar, como podría suceder tras una ejecución hipotecaria, ya que, en caso de enajenar la vivienda, y debido a la bajada de precio de los inmuebles, se daba la circunstancia de que el importe de la venta efectiva no cubriera el total de la deuda que quedaba pendiente.

Además, se considera que para las entidades bancarias puede ser una solución favorable ya que no deberán asumir los costes inherentes al proceso de ejecución hipotecaria, ni tampoco deben esperar a que se cumplan todos los plazos judiciales previos a poder disponer de la propiedad del inmueble.

Sin embargo, muchas entidades bancarias se reservan el derecho de conceder una dación en pago, puesto que les interesa más recuperar la inversión económica que les supone el préstamo hipotecario. Para conseguir una dación en pago podemos acudir a nuestro banco a negociar, y también poder negociar la posibilidad de alquilar la vivienda después de la dación (alquiler social). Si no está recogido en el contrato hipotecario, este puede tardar hasta seis meses a aprobar la dación en pago o a denegarla. También podemos acogernos al Código de Buenas Prácticas Bancarias si nuestro banco está adherido a él para conseguir la dación en pago, siempre que reunamos los requisitos exigidos por ley.