Dación en Pago de la Hipoteca
La dación en pago consiste en entregar un bien al acreedor para extinguir una deuda cuando ambas partes lo acuerdan o cuando resulta aplicable un régimen legal que obliga a la entidad a aceptarla.
En materia hipotecaria, suele plantearse cuando el propietario de una vivienda ya no puede afrontar las cuotas del préstamo y busca una alternativa que permita entregar el inmueble y cancelar la deuda pendiente.
Sin embargo, entregar las llaves al banco no extingue por sí solo una hipoteca. Es necesario formalizar correctamente la operación y comprobar por escrito qué efecto tendrá sobre el capital pendiente, los intereses, los avalistas y cualquier otra responsabilidad asociada al préstamo.
Desde nuestro despacho de abogado bancario en Madrid estudiamos situaciones de dificultad hipotecaria y analizamos si puede negociarse o solicitarse una dación en pago.
¿Qué es una dación en pago?
La dación en pago es una forma de extinguir una obligación mediante la entrega al acreedor de un bien diferente de la prestación inicialmente pactada, siempre que exista la correspondiente aceptación.
Aplicada a una hipoteca, normalmente supone que el propietario transmite al acreedor la vivienda hipotecada y, a cambio, la deuda queda extinguida en los términos expresamente acordados o legalmente establecidos.
Es esencial comprobar este último punto. Una entrega del inmueble que no incluya claramente la cancelación de toda la deuda puede producir consecuencias distintas de una auténtica dación en pago con efecto liberatorio.
¿La dación en pago cancela toda la deuda hipotecaria?
Depende de las condiciones de la operación.
Cuando la dación se realiza dentro del régimen previsto en el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios sin recursos y se cumplen sus requisitos, la entrega de la vivienda supone la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales derivadas de esa misma deuda.
Fuera de ese régimen puede alcanzarse igualmente un acuerdo voluntario con el banco, pero será fundamental verificar qué deuda queda cancelada y si la entidad renuncia expresamente a reclamar cantidades posteriores.
Diferencia entre dación en pago y responsabilidad limitada
Conviene distinguir dos conceptos que con frecuencia se confunden.
El artículo 140 de la Ley Hipotecaria permite pactar que la obligación garantizada se haga efectiva únicamente sobre los bienes hipotecados, de manera que la responsabilidad no alcance al resto del patrimonio del deudor.
Eso es una limitación de responsabilidad pactada desde la constitución de la hipoteca.
La dación en pago, por el contrario, es una operación mediante la que posteriormente se entrega el inmueble al acreedor para extinguir la deuda en los términos correspondientes.
¿Qué ocurre si mi hipoteca no contempla una dación en pago?
Que la escritura no contenga una cláusula de responsabilidad limitada no significa necesariamente que sea imposible negociar posteriormente una dación.
Puede existir una negociación voluntaria con la entidad o, si se cumplen los requisitos, puede resultar aplicable el Código de Buenas Prácticas.
Por este motivo es importante analizar tanto la escritura como la situación económica actual del prestatario.
Requisitos para una dación en pago
No existe un único conjunto de requisitos para todas las daciones en pago.
Hay que diferenciar entre:
- Dación en pago negociada voluntariamente con el banco.
- Dación en pago solicitada dentro del Código de Buenas Prácticas.
En una negociación voluntaria, las condiciones dependerán del acuerdo alcanzado con la entidad.
Dentro del Código de Buenas Prácticas existen, en cambio, requisitos económicos, personales y relativos a la vivienda que deben cumplirse.
Dación en pago y Código de Buenas Prácticas
El Real Decreto-ley 6/2012 establece un Código de Buenas Prácticas dirigido a determinados deudores hipotecarios que se encuentran en especiales dificultades económicas.
Las medidas previstas se aplican de forma sucesiva.
Con carácter general, primero se estudia una reestructuración de la deuda. Si esta resulta inviable, pueden estudiarse medidas posteriores y, cuando concurren todos los requisitos correspondientes, solicitarse la dación en pago de la vivienda habitual.
¿Qué significa estar en el umbral de exclusión?
El Código utiliza el concepto de umbral de exclusión para identificar a los deudores que se encuentran en una determinada situación económica y patrimonial.
Para determinarlo se analizan aspectos como:
- Los ingresos de la unidad familiar.
- La relación entre cuota hipotecaria e ingresos.
- La evolución de las circunstancias económicas familiares.
- La existencia de determinadas situaciones personales o familiares.
- El patrimonio disponible para hacer frente a la deuda.
Los requisitos concretos deben comprobarse conforme a la normativa vigente en el momento de presentar la solicitud.
Requisitos adicionales para solicitar la dación en pago
El Código establece condiciones adicionales cuando se pretende llegar a las medidas de quita o dación en pago.
Entre ellas se encuentran, en los términos legalmente establecidos, cuestiones como:
- Que la familia no disponga de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para afrontar la deuda.
- Que el inmueble hipotecado sea la única vivienda en propiedad del deudor en los supuestos correspondientes.
- Que el préstamo se hubiera concedido para la adquisición de la vivienda habitual.
- Que se cumplan los límites relativos al precio de adquisición previstos para la medida.
- Que la situación del préstamo permita todavía solicitar esta alternativa.
¿Cuál es el límite del precio de la vivienda?
Para la dación en pago contemplada en el Código de Buenas Prácticas existen requisitos específicos relacionados con el precio de adquisición de la vivienda.
Según la información vigente del Banco de España, para esta medida el precio de adquisición debe respetar el límite aplicable, con un máximo de 250.000 euros.
Este requisito debe comprobarse junto con el resto de condiciones, ya que cumplir únicamente el límite económico de la vivienda no basta para tener derecho a la dación.
¿Hay que intentar primero reestructurar la hipoteca?
Dentro del Código de Buenas Prácticas, las medidas siguen un orden.
La primera alternativa es normalmente la reestructuración de la deuda hipotecaria.
Su objetivo es intentar adaptar temporalmente las condiciones del préstamo a la capacidad económica del deudor.
Cuando el plan resulta inviable y se cumplen los demás requisitos, pueden plantearse las siguientes medidas previstas por el Código.
Quita de la deuda hipotecaria
Cuando la reestructuración no permite hacer sostenible el préstamo, puede estudiarse también una posible quita, es decir, una reducción parcial del capital pendiente.
La aplicación de esta medida está sometida a sus propios requisitos y condiciones.
Dentro del itinerario del Código, la dación en pago se configura como una medida posterior cuando las soluciones anteriores no permiten resolver adecuadamente la situación.
¿En qué plazo puede solicitarse la dación en pago?
Dentro del Código de Buenas Prácticas existen reglas específicas sobre el momento en que puede presentarse la solicitud.
Con carácter general, determinados deudores pueden solicitarla dentro de los 24 meses siguientes a la solicitud de reestructuración cuando las medidas anteriores no resulten viables.
También existen previsiones para determinados deudores que tienen un plan de reestructuración en curso y posteriormente comprueban que no pueden atender sus pagos.
¿Puede pedirse una dación si ya existe ejecución hipotecaria?
El momento procesal es especialmente importante.
Dentro del régimen del Código, la dación puede solicitarse en determinados casos aunque se haya iniciado un procedimiento de ejecución, pero no resulta aplicable cuando ya se ha anunciado la subasta.
Por ello, cuando comienzan las dificultades económicas resulta recomendable estudiar las alternativas cuanto antes.
Si el banco ya ha iniciado el procedimiento judicial, debe analizarse paralelamente la defensa ante la ejecución hipotecaria.
¿Qué ocurre si la vivienda tiene otras cargas?
La existencia de cargas posteriores puede impedir la aplicación de la dación prevista específicamente en el Código de Buenas Prácticas.
Por esta razón conviene comprobar la situación registral de la vivienda y determinar si existen embargos, otras hipotecas o derechos inscritos posteriormente.
¿Puede el banco negarse a aceptar la dación en pago?
La respuesta depende del régimen en el que se plantee.
Fuera del Código de Buenas Prácticas, la dación normalmente requiere un acuerdo con la entidad y el banco puede decidir si acepta o no las condiciones propuestas.
Cuando sí se cumplen todos los requisitos de la medida prevista en el Código, el régimen jurídico es diferente y la entidad adherida debe aplicar las previsiones correspondientes.
¿Qué ocurre con los avalistas después de la dación?
Este aspecto debe revisarse con especial cuidado.
En la dación regulada por el Código de Buenas Prácticas, la cancelación alcanza a la deuda garantizada y a las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de esa misma deuda.
Fuera de este régimen será necesario comprobar expresamente lo pactado con el banco y asegurarse de que el acuerdo identifica correctamente qué obligaciones quedan extinguidas.
Dación en pago y alquiler de la vivienda
Una preocupación habitual de las personas que valoran esta alternativa es dónde vivir después de entregar el inmueble.
Dentro del Código de Buenas Prácticas se contempla que, cuando se solicita en el momento correspondiente, el deudor pueda permanecer durante un periodo de dos años en la vivienda como arrendatario en las condiciones establecidas legalmente.
También pueden existir otros mecanismos relacionados con alquiler social o protección de deudores vulnerables que deben analizarse atendiendo a la situación concreta.
Dación en pago frente a ejecución hipotecaria
Ambas figuras producen consecuencias muy diferentes.
En una ejecución hipotecaria, la vivienda se realiza a través del procedimiento legal para destinar su valor al pago de la deuda.
Si el importe obtenido no cubre todas las cantidades pendientes, puede ser necesario determinar qué responsabilidad subsiste conforme al contrato y al régimen jurídico aplicable.
En una dación con cancelación total de la deuda, en cambio, la transmisión de la vivienda permite extinguir definitivamente la obligación en los términos pactados o legalmente establecidos.
¿Es siempre mejor una dación en pago?
No puede afirmarse de forma general.
Antes de tomar una decisión conviene comparar la dación con otras alternativas disponibles y valorar:
- La deuda pendiente.
- El valor actual de la vivienda.
- Las posibilidades reales de seguir pagando.
- La existencia de avalistas.
- Las cargas del inmueble.
- Las consecuencias fiscales y patrimoniales.
- La posibilidad de reestructuración.
- Las condiciones propuestas por el banco.
La solución adecuada dependerá de las circunstancias de cada deudor.
Negociar una dación en pago con el banco
Cuando la operación se plantea fuera del Código de Buenas Prácticas, resulta fundamental negociar cuidadosamente las condiciones con la entidad.
Entre los aspectos que deben quedar claros se encuentran:
- La cantidad exacta de deuda existente.
- La valoración del inmueble.
- La cancelación del principal pendiente.
- Los intereses y comisiones.
- La posición de los avalistas.
- La cancelación registral de la hipoteca.
- La renuncia de la entidad a futuras reclamaciones si se pacta la extinción total.
- La posible permanencia temporal en la vivienda.
No es recomendable transmitir el inmueble sin comprender previamente todos estos efectos.
¿Qué documentación necesito para estudiar una dación en pago?
Para analizar una posible solicitud o negociación resulta útil disponer de:
- La escritura del préstamo hipotecario.
- La escritura de propiedad.
- El capital pendiente actualizado.
- Los últimos recibos del préstamo.
- Las comunicaciones del banco.
- Información sobre ingresos y situación económica de la unidad familiar.
- Documentación relativa a otros bienes o deudas.
- Información registral de la vivienda cuando sea necesaria.
- Cualquier demanda o requerimiento judicial recibido.
Responsabilidad personal y dación en pago
Uno de los motivos por los que la dación puede ser relevante es la responsabilidad personal del deudor.
En el régimen ordinario, la existencia de una hipoteca no implica necesariamente que la responsabilidad quede limitada al inmueble.
Por eso resulta importante comprender la diferencia entre el valor de la vivienda, la deuda pendiente y la obligación garantizada por la hipoteca.
Revisar la hipoteca antes de negociar
Antes de aceptar una propuesta del banco conviene revisar el préstamo completo y comprobar qué alternativas existen.
Puede haber modificaciones previas, intereses, comisiones u otras condiciones relevantes para calcular correctamente la deuda y conocer la situación del prestatario.
Si todavía no existe un procedimiento judicial, nuestro servicio de asesoramiento jurídico hipotecario permite estudiar la documentación antes de negociar con la entidad.
Dación en pago y cláusulas del préstamo
Las dificultades económicas no impiden revisar las condiciones del contrato hipotecario.
Cuando el prestatario es consumidor, algunas estipulaciones pueden requerir un análisis específico de transparencia o abusividad.
Si existen dudas acerca de las condiciones utilizadas para calcular o reclamar la deuda, puede ser conveniente realizar una revisión de cláusulas abusivas antes de cerrar un acuerdo definitivo.
Preguntas frecuentes sobre dación en pago
¿Puedo entregar mi casa al banco y cancelar la hipoteca?
Puede plantearse una dación en pago, pero es necesario que exista un acuerdo válido con la entidad o que se cumplan los requisitos del régimen legal aplicable. No basta con entregar las llaves.
¿La dación en pago elimina toda la deuda?
Dentro del Código de Buenas Prácticas y cumpliendo sus requisitos, la dación supone la cancelación total de la deuda garantizada y las responsabilidades personales vinculadas a ella. En una dación negociada voluntariamente debe comprobarse expresamente qué establece el acuerdo.
¿El banco está obligado a aceptar una dación?
No en cualquier situación. Fuera de los supuestos legalmente previstos, normalmente requiere la aceptación de la entidad. Dentro del Código de Buenas Prácticas, la respuesta depende de que se cumplan todos sus requisitos.
¿Puedo pedir una dación si ya me han demandado?
En determinados supuestos del Código puede solicitarse aunque se haya iniciado la ejecución, siempre que todavía no se haya anunciado la subasta y se cumplan los demás requisitos.
¿Puedo seguir viviendo en la casa después de la dación?
El Código de Buenas Prácticas contempla, bajo sus condiciones, la posibilidad de solicitar permanecer temporalmente como arrendatario durante dos años.
¿Qué pasa con mis avalistas?
En la dación prevista por el Código la cancelación alcanza también a las responsabilidades personales de terceros frente a la entidad por esa deuda. En acuerdos voluntarios debe comprobarse expresamente el alcance de la liberación.
¿La dación en pago es lo mismo que abandonar la vivienda?
No. Abandonar físicamente el inmueble o entregar las llaves sin un acuerdo formal no significa que la deuda quede cancelada.
Abogado para negociar una dación en pago en Madrid
Si ya no puede hacer frente a las cuotas de su hipoteca y está valorando entregar la vivienda al banco, podemos estudiar su situación antes de que adopte una decisión definitiva.
Analizaremos la deuda pendiente, la escritura, la situación económica, la posible aplicación del Código de Buenas Prácticas y las condiciones que debería contener cualquier acuerdo con la entidad.
El objetivo es determinar si la dación en pago resulta jurídicamente viable y conocer con precisión qué obligaciones quedarían extinguidas.
Contacte con nuestro despacho para solicitar información sobre la negociación o solicitud de una dación en pago en Madrid.
Si está pensando en firmar un contrato hipotecario y tiene dudas al respecto, en Abogado Bancario Madrid podremos resolver todas sus preguntas y asesorarle sobre las condiciones que debe revisar antes de firmar el contrato, como los tipos de interés o los derechos que tiene el acreedor hipotecario. Contacte ahora con nuestros profesionales.
