Obligación principal garantizada
La hipoteca es un derecho real de garantía que se formaliza para garantizar al acreedor el cumplimiento de una obligación. Normalmente esta obligación es la devolución de un préstamo o crédito que se ha concedido a favor del deudor hipotecario.
En el caso de las hipotecas, normalmente el bien sobre el que se pide un crédito es una vivienda. El banco cede un crédito al cliente y este debe devolver el dinero invertido en la propiedad en forma de cuotas dinerarias mensualmente. Pero no es necesario que la obligación contraída sea de carácter pecuniario y su contenido puede ser otro distinto, aunque en la gran mayoría de los casos tiene dicho carácter.
Conceptos relativos a la hipoteca
Relativo al contenido de esta obligación es importante tener en cuenta estos tres conceptos importantes:
Se entiende por capital una suma determinada de dinero que el acreedor pone a disposición del deudor bajo unas condiciones previamente pactadas y firmadas en su contrato correspondiente. Si el deudor incumple dicha obligación y no desembolsa el importe total o parcial del préstamo en las condiciones acordadas, el acreedor tiene el derecho de poder forzar la venta del bien hipotecado, normalmente un inmueble, con el fin de recuperar el importe prestado. Esto se denomina ejecución hipotecaria. El número de ejecuciones hipotecarias se ha visto aumentado en los últimos años debido a la crisis, y lamentablemente muchas de estas ejecuciones terminan con un desahucio.
En las obligaciones contraídas y garantizadas mediante una hipoteca se especifica siempre un plazo en el cual se debe cumplir con dicha obligación. Al cumplimiento de este plazo se han debido desembolsar todos los importes correspondientes al préstamo más los intereses que se pactasen en el contrato. Para que la entidad bancaria se asegure que va a poder recuperar el dinero, se solicita al cliente información fiable sobre sus circunstancias económicas y personales, y así poder valorar el riesgo de la operación antes de la concesión del crédito. También suele ser una obligación por parte del deudor el destinar una provisión de fondos para sufragar gastos preparatorios que implica la apertura del contrato (gestoría, tasación, etc.), y posteriormente un seguro de daños sobre el inmueble objeto del contrato hipotecario.
El tercer concepto importante que es preciso conocer para este tipo de contratos jurídicos es el del tipo de interés. El tipo de interés determinará el porcentaje anual del importe prestado que el deudor deberá saldar con el acreedor, en los periodos previamente fijados en el contrato. El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto, dependiendo de lo pactado. Los tipos de interés fijos se mantienen durante un periodo determinado de la duración del préstamo o bien durante la duración total de este. Los tipos variables sufrirán cambios con el tiempo y se irán revisando periódicamente.
La norma habitual en la práctica bancaria es aplicar tipos de interés variables, suspeditados a las variaciones de interés de algún tipo de referencia (normalmente el Euribor). A estos tipos de interés se le añade un diferencial, que sería el beneficio que obtiene el acreedor por el préstamo. La suma de ambos conceptos da como resultado la cuota periódica que deberá desembolsar el deudor.
En ocasiones las entidades bancarias establecen una cláusula en el contrato hipotecario denominada cláusula suelo, para protegerse de estos cambios en el tipo de interés, puesto que si desciende el cliente paga una cuota menor de intereses. Con esta cláusula los bancos se aseguran establecer un mínimo para no perder ingresos.
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