Obligación Principal Garantizada por Hipoteca

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La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura el cumplimiento de una obligación. En la práctica bancaria, lo más frecuente es que dicha obligación consista en devolver el capital recibido mediante un préstamo hipotecario junto con los intereses y demás conceptos que correspondan conforme al contrato y a la legislación aplicable.

El inmueble hipotecado queda afecto al cumplimiento de esa deuda. Esto no significa que el banco se convierta en propietario de la vivienda al conceder el préstamo, sino que dispone de una garantía que puede hacerse valer por los procedimientos legalmente previstos cuando concurran los requisitos necesarios.

Esta relación entre deuda y garantía resulta esencial para entender cómo funciona una hipoteca y cuáles son tanto los derechos del acreedor hipotecario como las obligaciones asumidas por el prestatario.

¿Qué es la obligación garantizada por una hipoteca?

La obligación garantizada es aquella cuyo cumplimiento queda respaldado mediante la constitución de la hipoteca.

En una operación hipotecaria habitual, el prestamista entrega o pone a disposición del prestatario una determinada cantidad de dinero y el prestatario se obliga a devolverla en los plazos y condiciones pactados.

La hipoteca funciona como garantía accesoria de esa obligación: existe para asegurar el cumplimiento de la deuda garantizada.

Aunque el supuesto más frecuente sea un préstamo dinerario para adquirir una vivienda, la legislación hipotecaria permite garantizar obligaciones de distinta naturaleza siempre que queden correctamente identificadas conforme a los requisitos legales.

¿Qué garantiza exactamente una hipoteca?

La respuesta depende de lo establecido en la escritura y en la inscripción registral.

La Ley Hipotecaria exige que en la inscripción se exprese el importe del principal de la deuda y, en su caso, los intereses pactados o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas.

Por ello debe diferenciarse entre:

• La deuda personal que tiene el prestatario frente al acreedor.
• La responsabilidad hipotecaria atribuida al inmueble.

Ambos conceptos están relacionados, pero no son exactamente lo mismo.

Capital o principal del préstamo hipotecario

El capital o principal es la cantidad de dinero prestada al deudor en virtud del contrato.

Si una entidad concede, por ejemplo, un préstamo hipotecario de 200.000 euros, ese importe constituye inicialmente el principal del préstamo, sin perjuicio de que posteriormente vaya reduciéndose conforme se amortizan las cuotas.

El prestatario se obliga a devolver ese capital en el plazo acordado y conforme al sistema de amortización previsto en el contrato.

Durante la vida del préstamo es habitual distinguir entre:

• Capital inicial: importe originalmente prestado.
• Capital amortizado: cantidad que ya ha sido devuelta.
• Capital pendiente: parte del principal que aún falta por devolver.

Intereses del préstamo hipotecario

Además de devolver el capital, el prestatario normalmente debe abonar intereses remuneratorios como contraprestación económica por disponer del dinero prestado.

El interés puede calcularse de diferentes formas dependiendo del contrato. Por eso existen distintos tipos de hipotecas, principalmente a tipo fijo, variable o mixto.

El tipo de interés permite calcular los intereses que se generan sobre el capital pendiente, pero no debe confundirse el tipo de interés con la cuota mensual.

La cuota puede incluir una parte destinada a amortizar capital y otra destinada al pago de intereses, dependiendo del sistema de amortización y de las condiciones pactadas.

¿Cómo se calcula el interés de una hipoteca variable?

En una hipoteca a tipo variable, el interés suele determinarse utilizando un índice de referencia al que se añade un diferencial.

Una fórmula habitual es:

Índice de referencia + diferencial = tipo de interés aplicable

Por ejemplo, si el contrato utiliza el Euríbor como índice de referencia, el tipo aplicable se calculará conforme al valor del Euríbor que corresponda en cada revisión y al diferencial pactado.

Ese resultado permite determinar los intereses correspondientes al periodo, pero el importe concreto de las cuotas dependerá también del capital pendiente, del plazo restante y del sistema de amortización.

¿Qué es el diferencial de una hipoteca?

El diferencial es el porcentaje que se añade al índice de referencia en determinadas hipotecas variables para determinar el tipo de interés aplicable.

No debe definirse simplemente como el beneficio obtenido por la entidad financiera, ya que el coste y rentabilidad de una operación bancaria dependen de numerosos elementos.

El diferencial es, jurídicamente y económicamente, uno de los componentes utilizados para calcular el interés contractual en los préstamos variables.

Tipos de interés fijo, variable y mixto

Dependiendo de cómo se determine el interés durante la vida del préstamo pueden distinguirse principalmente:

• Tipo fijo: el tipo de interés se mantiene conforme a las condiciones pactadas durante la duración correspondiente del préstamo.
• Tipo variable: se revisa periódicamente en función del índice de referencia y del diferencial establecido.
• Tipo mixto: combina habitualmente un primer periodo a tipo fijo y otro posterior a tipo variable.

Cada modalidad implica una distribución distinta del riesgo derivado de las variaciones de los tipos de interés.

¿Qué es la responsabilidad hipotecaria?

La responsabilidad hipotecaria determina hasta qué importe responde el inmueble hipotecado frente a determinados conceptos garantizados.

Puede comprender, dentro de los límites establecidos en la escritura y en la legislación:

• Principal.
• Intereses ordinarios.
• Intereses de demora.
• Determinados gastos o costas garantizados.

La cifra de responsabilidad hipotecaria puede ser superior al capital inicialmente prestado porque la garantía puede cubrir, además del principal, otros conceptos expresamente previstos.

Esto no significa que el prestatario deba automáticamente toda la cifra de responsabilidad hipotecaria. Se trata del límite hasta el que el inmueble puede quedar afecto respecto de los conceptos garantizados conforme a la escritura y a la inscripción.

Diferencia entre deuda pendiente y responsabilidad hipotecaria

Es importante no confundir ambas cantidades.

La deuda pendiente refleja lo que el prestatario debe en un momento determinado conforme al contrato.

La responsabilidad hipotecaria, por su parte, establece la extensión económica de la garantía real inscrita sobre la finca respecto de los conceptos correspondientes.

Por esta razón, la cifra que aparece como responsabilidad hipotecaria en una escritura puede ser superior a la cantidad efectivamente adeudada en un momento concreto.

El plazo de devolución de la hipoteca

El contrato establece un plazo durante el cual debe amortizarse el préstamo.

En lugar de tener que devolver todo el capital de una sola vez, normalmente se pacta un calendario de cuotas periódicas mediante las que se van abonando el capital y los intereses correspondientes.

La duración del préstamo influye de manera relevante en su coste económico.

Con carácter general, un plazo más largo puede reducir el importe periódico de las cuotas, pero también puede implicar que se paguen intereses durante más tiempo.

¿Qué contiene una cuota hipotecaria?

En un sistema de amortización ordinario, la cuota suele destinarse principalmente al pago de:

• Una parte de capital.
• Una parte de intereses.

La proporción entre ambos conceptos puede variar a lo largo del tiempo dependiendo del sistema de amortización utilizado.

Por ello, pagar una cuota mensual no significa que toda la cantidad se destine directamente a reducir el capital pendiente.

¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?

Al contratar una hipoteca es frecuente encontrar dos indicadores distintos: el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE).

El TIN expresa el tipo nominal utilizado para calcular los intereses conforme a las condiciones del préstamo.

La TAE es un indicador destinado a reflejar de manera más amplia el coste de la operación teniendo en cuenta determinados gastos, comisiones y características temporales.

Por este motivo, para comparar distintas ofertas hipotecarias no conviene observar únicamente el tipo nominal anunciado.

Intereses de demora en una hipoteca

Los intereses de demora son diferentes de los intereses remuneratorios. Se generan cuando existe un incumplimiento del pago en los términos previstos legalmente.

En determinados préstamos hipotecarios contratados por personas físicas y garantizados sobre inmuebles de uso residencial, la legislación establece reglas específicas respecto de su cuantía y forma de cálculo.

Estos intereses solo deben aplicarse cuando concurran los presupuestos legales correspondientes y no pueden tratarse como si fueran simplemente una prolongación del interés ordinario.

¿Qué ocurre si se incumple la obligación garantizada?

El incumplimiento de una cuota no significa que el acreedor pueda apropiarse automáticamente del inmueble o exigir de inmediato cualquier consecuencia contractual.

La legislación establece requisitos para determinadas actuaciones, especialmente cuando se pretende declarar el vencimiento anticipado del préstamo y ejercitar la garantía hipotecaria.

Cuando se cumplen los presupuestos legalmente exigidos, el acreedor puede llegar a utilizar los procedimientos previstos para reclamar la deuda y realizar el valor del inmueble.

Si el conflicto ha alcanzado ya esta fase, puede ser necesario estudiar específicamente la ejecución hipotecaria.

¿Puede el banco ejecutar la hipoteca por una sola cuota impagada?

No debe darse por supuesto que cualquier impago permite automáticamente declarar vencido todo el préstamo.

En los contratos sometidos a la actual regulación de crédito inmobiliario existen requisitos específicos sobre la entidad del incumplimiento, el número o cuantía de las cuotas impagadas y el requerimiento previo realizado al prestatario.

Por ello, cuando una entidad reclama anticipadamente la totalidad de un préstamo es necesario comprobar qué normativa resulta aplicable y si se cumplen las condiciones exigidas.

Seguro de daños y préstamo hipotecario

Determinadas operaciones hipotecarias pueden estar vinculadas a la existencia de seguros relacionados con la garantía.

Entre ellos puede encontrarse un seguro de daños sobre el inmueble hipotecado.

No obstante, debe distinguirse entre la posibilidad de exigir determinadas coberturas y la obligación de contratar el seguro con una compañía concreta elegida por el banco.

En los supuestos legalmente previstos, la entidad debe aceptar pólizas alternativas que proporcionen un nivel de cobertura equivalente, sin empeorar por ese motivo las condiciones del préstamo.

Productos vinculados y bonificaciones

También es frecuente que las entidades ofrezcan determinadas bonificaciones en el tipo de interés cuando el cliente mantiene ciertos productos o servicios.

Entre ellos pueden encontrarse cuentas, seguros, tarjetas u otros productos.

Estas condiciones deben analizarse conjuntamente con el préstamo, ya que una reducción del tipo de interés no implica necesariamente que la operación sea más económica si los productos asociados tienen un coste elevado.

¿Es obligatorio constituir una provisión de fondos?

En la contratación hipotecaria pueden existir cantidades destinadas a atender determinados gastos relacionados con la formalización de la operación.

Sin embargo, no debe presentarse de forma genérica toda provisión de fondos como una obligación inherente del deudor hipotecario.

Es necesario analizar qué gastos corresponden legalmente a cada parte, qué servicios se están abonando y qué cantidades se entregan para su gestión.

La obligación garantizada debe estar identificada

Uno de los principios esenciales de la hipoteca es que debe poder determinarse qué obligación o conjunto de obligaciones quedan garantizadas.

La inscripción hipotecaria debe identificar las obligaciones cubiertas por la garantía y expresar el principal y, en su caso, los intereses pactados o el importe máximo de responsabilidad hipotecaria.

Esta exigencia permite conocer qué deuda queda vinculada al inmueble y cuál es el alcance de la garantía frente a terceros.

¿Puede una hipoteca garantizar más de una obligación?

La normativa hipotecaria no limita necesariamente la garantía a una única deuda individual siempre que las obligaciones garantizadas queden correctamente identificadas y se respeten los requisitos de determinación y especialidad exigibles.

Por ello resulta necesario examinar la escritura y la inscripción para conocer exactamente qué obligaciones están cubiertas por una determinada hipoteca.

La obligación garantizada y la cláusula suelo

En préstamos variables antiguos también puede resultar necesario revisar determinadas condiciones que afectaron al cálculo de los intereses.

Un ejemplo conocido son las cláusulas suelo, que establecían determinados límites mínimos al tipo aplicable.

Estas condiciones deben distinguirse del concepto general de obligación garantizada: una cosa es determinar qué deuda asegura la hipoteca y otra analizar la validez y transparencia de las cláusulas que regulan cómo se calcula dicha deuda.

Cláusulas del contrato y obligación hipotecaria

El hecho de que una deuda esté garantizada mediante hipoteca no significa que todas las condiciones incluidas en el contrato sean automáticamente válidas.

Cuando el prestatario tiene la condición de consumidor, determinadas cláusulas pueden estar sometidas a controles específicos de incorporación, transparencia y abusividad.

Si existen dudas acerca de intereses, comisiones, vencimiento anticipado u otras estipulaciones, puede ser conveniente realizar una revisión de cláusulas abusivas.

¿Qué documentación permite conocer la obligación garantizada?

Para determinar exactamente qué obligaciones se encuentran garantizadas por una hipoteca conviene revisar principalmente:

• La escritura del préstamo o crédito hipotecario.
• Las condiciones financieras.
• La información registral de la finca cuando sea necesaria.
• Las posibles novaciones del préstamo.
• Las ampliaciones o modificaciones posteriores.
• Los cuadros de amortización.
• Las liquidaciones emitidas por la entidad.

Una modificación posterior del préstamo puede afectar al capital, al plazo, al interés o a otras condiciones y debe ser analizada junto con la escritura inicial.

¿Qué ocurre cuando se termina de pagar la obligación?

Una vez satisfecha completamente la deuda garantizada, desaparece la obligación económica frente al acreedor derivada del préstamo.

Sin embargo, el pago del préstamo y la cancelación registral de la hipoteca no son exactamente el mismo trámite.

Para que la carga hipotecaria deje de aparecer inscrita en el Registro de la Propiedad deben realizarse los actos necesarios para su cancelación registral.

Revisión jurídica de las obligaciones de una hipoteca

Antes de firmar un préstamo es importante entender qué capital se recibe, qué intereses se aplicarán, durante cuánto tiempo deberá devolverse la deuda y qué responsabilidad se atribuye al inmueble hipotecado.

Una revisión preventiva puede ayudar a distinguir la obligación personal del prestatario, la garantía real constituida sobre la finca y las demás condiciones económicas del contrato.

Si está valorando la contratación o modificación de un préstamo, ofrecemos un servicio de revisión jurídica de una hipoteca para explicar sus principales consecuencias antes de asumir las obligaciones correspondientes.

Preguntas frecuentes sobre la obligación garantizada

¿Qué deuda garantiza una hipoteca?

La hipoteca garantiza las obligaciones identificadas en la escritura y en la inscripción registral dentro del alcance de responsabilidad establecido para el inmueble.

¿La responsabilidad hipotecaria es lo mismo que lo que debo al banco?

No. La deuda pendiente y la responsabilidad hipotecaria son conceptos relacionados pero diferentes. La primera refleja lo adeudado conforme al préstamo; la segunda delimita la extensión económica de la garantía real respecto de los conceptos garantizados.

¿Una hipoteca solo garantiza el capital?

No necesariamente. Además del principal pueden quedar cubiertos otros conceptos, como determinados intereses y responsabilidades, dentro de los límites establecidos legal y contractualmente.

¿El diferencial de una hipoteca es el beneficio del banco?

No debe definirse de ese modo. En una hipoteca variable, el diferencial es un componente del tipo de interés que se suma al índice de referencia conforme al contrato.

¿Puedo perder la vivienda por dejar de pagar una cuota?

Un impago puede generar consecuencias, pero no implica automáticamente que el inmueble pueda ejecutarse de inmediato. Determinadas actuaciones están sometidas a requisitos legales específicos.

¿Cuando termino de pagar desaparece automáticamente la hipoteca del Registro?

No. El pago extingue la deuda, pero para eliminar formalmente la carga del Registro de la Propiedad debe realizarse la correspondiente cancelación registral.

¿Necesita comprender las obligaciones de su préstamo hipotecario?

Si tiene dudas sobre el capital pendiente, los intereses, la responsabilidad hipotecaria o las condiciones que garantizan su deuda, podemos analizar la escritura y la documentación contractual.

Desde nuestro despacho de abogado bancario en Madrid podemos explicarle qué obligaciones ha asumido, cuál es el alcance de la garantía hipotecaria y qué consecuencias jurídicas pueden derivarse del contrato.

Contacte con nosotros para solicitar información sobre la revisión de su préstamo hipotecario.