Regulación de la Ejecución Hipotecaria

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La ejecución hipotecaria está sometida a un conjunto de normas que regulan cuándo puede exigirse anticipadamente una deuda hipotecaria, cómo debe desarrollarse el procedimiento judicial y qué mecanismos de defensa corresponden al deudor.

La regulación española ha experimentado importantes modificaciones durante los últimos años, especialmente como consecuencia de la normativa de protección de consumidores y de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Actualmente, el análisis de una ejecución hipotecaria no puede limitarse a comprobar que existen cuotas impagadas. Es necesario revisar el contrato, la cláusula de vencimiento anticipado, la cantidad reclamada, el cumplimiento de los requisitos procesales y la posible existencia de condiciones abusivas.

Desde nuestro despacho de abogado bancario en Madrid analizamos la normativa aplicable a los préstamos hipotecarios y sus consecuencias en los procedimientos de ejecución.

¿Qué normas regulan la ejecución hipotecaria?

La regulación de la ejecución hipotecaria se encuentra distribuida entre diferentes normas.

Entre las más relevantes se encuentran:

• La Ley de Enjuiciamiento Civil, que regula el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados.
• La Ley Hipotecaria, que regula la garantía hipotecaria y determinados aspectos de la acción hipotecaria.
• La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, especialmente relevante en determinados préstamos concedidos a personas físicas.
• La normativa de protección de consumidores y usuarios.
• El Real Decreto-ley 6/2012, que incorpora el Código de Buenas Prácticas para determinados deudores hipotecarios.
• La jurisprudencia del Tribunal Supremo, Tribunal Constitucional y Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La norma aplicable a cada caso dependerá también de la fecha de contratación del préstamo, la naturaleza del inmueble y las circunstancias del prestatario.

La Ley de Enjuiciamiento Civil y la ejecución hipotecaria

La Ley de Enjuiciamiento Civil contiene las reglas procesales fundamentales que regulan la ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Estas normas determinan cuestiones como:

• Los requisitos para presentar la demanda.
• La documentación necesaria.
• El despacho de ejecución.
• Las causas de oposición.
• La certificación registral de cargas.
• La realización del inmueble.
• La subasta.
• La adjudicación.

Cuando existe ya un procedimiento concreto, puede consultar nuestra información específica sobre defensa ante una ejecución hipotecaria.

¿Cuándo puede declararse el vencimiento anticipado?

El vencimiento anticipado permite al prestamista reclamar antes de la fecha inicialmente prevista la totalidad del capital pendiente cuando se produce un incumplimiento suficientemente grave.

Sin embargo, la normativa actual impide equiparar cualquier impago con el vencimiento automático de todo el préstamo.

En determinados contratos cuyo prestatario, fiador o garante es una persona física y que están garantizados con inmuebles residenciales, la Ley 5/2019 exige que concurran conjuntamente una serie de requisitos.

Umbrales de impago en la Ley 5/2019

En los préstamos incluidos en el ámbito previsto legalmente, durante la primera mitad de la duración del préstamo el vencimiento anticipado exige que las cuotas vencidas y no satisfechas alcancen al menos el 3 % del capital concedido.

La propia ley considera cumplido este requisito cuando el incumplimiento equivale al impago de doce mensualidades o de un número de cuotas equivalente a doce meses.

Durante la segunda mitad del préstamo, el umbral se eleva al 7 % del capital concedido, considerándose cumplido cuando el impago equivale al menos a quince mensualidades.

Además, el prestamista debe haber requerido previamente el pago y concedido al prestatario un plazo mínimo de un mes para cumplir, advirtiéndole de que, de no hacerlo, reclamará el reembolso total del préstamo.

¿Puede iniciarse una ejecución por una sola cuota impagada?

No debe afirmarse que cualquier impago permita automáticamente iniciar una ejecución hipotecaria reclamando todo el préstamo.

Es necesario comprobar:

• La fecha en que se firmó el préstamo.
• La regulación aplicable.
• La cláusula de vencimiento anticipado.
• El importe y duración del incumplimiento.
• El requerimiento realizado por el acreedor.

La existencia de una deuda impagada y la posibilidad de declarar vencido anticipadamente todo el préstamo son cuestiones jurídicas diferentes.

Oposición a la ejecución hipotecaria

La legislación permite al ejecutado formular oposición en determinados supuestos expresamente previstos.

Entre las causas legalmente contempladas pueden encontrarse cuestiones relacionadas con:

• La extinción de la garantía o de la obligación garantizada.
• Determinados errores en la cantidad exigida.
• La existencia de otra garantía inscrita con determinadas características.
• El carácter abusivo de una cláusula que constituya el fundamento de la ejecución o que haya determinado la cantidad exigida.

La oposición debe plantearse dentro de los cauces y plazos procesales correspondientes.

Cláusulas abusivas y ejecución hipotecaria

Uno de los cambios más importantes introducidos en la regulación española ha sido el refuerzo del control de las cláusulas abusivas en procedimientos que afectan a consumidores.

La Ley de Enjuiciamiento Civil permite alegar como causa de oposición el carácter abusivo de una cláusula contractual cuando esa cláusula constituya el fundamento de la ejecución o haya determinado la cantidad reclamada.

Cuando existen dudas sobre las condiciones del préstamo, puede ser necesario realizar una revisión de las cláusulas abusivas de la hipoteca.

¿Qué ocurre si el juez declara abusiva una cláusula?

Las consecuencias dependen de la función que tenga la cláusula dentro del procedimiento.

Si la condición declarada abusiva constituye el fundamento mismo de la ejecución, puede producirse el sobreseimiento del procedimiento.

Cuando la cláusula no fundamenta por sí sola la ejecución pero ha servido para determinar una cantidad exigida, el procedimiento puede continuar sin aplicar esa condición.

Por ello, no cualquier cláusula discutible provoca automáticamente la finalización de una ejecución hipotecaria.

Control judicial de oficio de las cláusulas abusivas

La protección del consumidor no depende exclusivamente de que el ejecutado identifique personalmente cada condición discutible.

La evolución normativa y jurisprudencial ha reforzado la obligación de los tribunales de examinar el posible carácter abusivo de las cláusulas relevantes para la ejecución cuando concurren los presupuestos correspondientes.

Este control ha sido especialmente influido por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La influencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

La normativa española sobre ejecución hipotecaria ha sido modificada en distintas ocasiones como consecuencia de la interpretación europea de la protección que debe reconocerse a los consumidores.

Un pronunciamiento especialmente relevante fue la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 en el asunto Aziz, que cuestionó determinados aspectos del sistema español por no permitir una protección suficientemente efectiva frente a cláusulas abusivas dentro del procedimiento ejecutivo.

Posteriormente se han dictado otras sentencias europeas que han seguido desarrollando los principios de efectividad, tutela judicial y protección del consumidor en los procedimientos hipotecarios.

La sentencia Sánchez Morcillo de 17 de julio de 2014

Otro pronunciamiento importante fue la sentencia del TJUE de 17 de julio de 2014, asunto C-169/14, conocida como Sánchez Morcillo y Abril García.

El asunto examinó la regulación procesal española relativa a los recursos dentro de la ejecución hipotecaria desde la perspectiva de la protección del consumidor y del principio de igualdad procesal.

La jurisprudencia europea impulsó nuevas modificaciones legislativas dirigidas a reforzar las posibilidades de defensa del deudor consumidor.

La Ley 1/2013 y la protección de los deudores hipotecarios

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, introdujo modificaciones importantes después de la jurisprudencia europea.

Entre otras medidas, modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil para incorporar expresamente la posibilidad de oponerse a una ejecución alegando determinadas cláusulas abusivas.

También introdujo otras medidas en materia de deudores hipotecarios, reestructuración de deuda, comercialización de préstamos y procedimientos de ejecución.

Aunque se trata de una norma relevante en la evolución histórica del sistema, debe analizarse conjuntamente con las modificaciones legales y jurisprudenciales posteriores.

La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario

La Ley 5/2019 supuso otra modificación fundamental del régimen jurídico hipotecario.

Entre sus materias más importantes se encuentran:

• Información precontractual.
• Transparencia.
• Evaluación de solvencia.
• Tipos de interés.
• Ventas vinculadas.
• Amortización anticipada.
• Intereses de demora.
• Vencimiento anticipado.

En materia de ejecución, resulta especialmente relevante el régimen del vencimiento anticipado, ya que determina cuándo un incumplimiento puede llegar a justificar la reclamación anticipada de toda la deuda en los préstamos incluidos en su ámbito de aplicación.

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas hipotecario?

El Real Decreto-ley 6/2012 incorporó un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de determinadas deudas garantizadas con hipoteca sobre la vivienda habitual.

Las entidades pueden adherirse al Código y, cuando el deudor y el préstamo cumplen los requisitos correspondientes, pueden resultar aplicables determinadas medidas.

El régimen ha sido modificado en diferentes ocasiones, por lo que no conviene utilizar los antiguos requisitos publicados en textos de hace años como si continuaran vigentes sin cambios.

¿Qué medidas puede contemplar el Código de Buenas Prácticas?

Dependiendo de la situación y de los requisitos aplicables, el sistema puede contemplar medidas dirigidas a intentar hacer sostenible la deuda hipotecaria.

Entre ellas pueden encontrarse mecanismos de:

• Reestructuración de la deuda.
• Modificación de determinadas condiciones.
• Medidas complementarias en supuestos específicos.
• Dación en pago cuando concurran los requisitos correspondientes.

La aplicación del Código no es automática para cualquier persona con dificultades para pagar su hipoteca. Es necesario estudiar si se cumplen los requisitos económicos, personales y contractuales establecidos en cada momento.

¿Todas las entidades están obligadas por el Código?

El Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012 se basa en la adhesión de las entidades.

Una vez producida dicha adhesión, las medidas contempladas resultan aplicables en los términos establecidos legalmente a las operaciones y deudores que cumplan los requisitos.

La lista de entidades adheridas se publica oficialmente y puede cambiar con el tiempo.

Reestructuración de una deuda hipotecaria

Cuando empiezan las dificultades económicas puede ser conveniente estudiar las alternativas antes de que el conflicto llegue a una fase avanzada de ejecución.

Una reestructuración puede modificar determinadas condiciones del préstamo con el objetivo de adaptar temporalmente su pago a las circunstancias del deudor.

La posibilidad concreta dependerá tanto de las normas que puedan resultar aplicables como de la situación contractual y económica.

Novación hipotecaria

La novación permite modificar determinadas condiciones de un préstamo hipotecario ya existente mediante un nuevo acuerdo.

Puede afectar, dependiendo del caso, al plazo, al tipo de interés, al sistema de amortización u otras condiciones.

No toda novación implica necesariamente una reducción de cuota ni toda renegociación constituye una medida disponible para cualquier prestatario.

Dación en pago

En determinadas situaciones también puede analizarse la posibilidad de una dación en pago.

Mediante esta operación se transmite el inmueble al acreedor con los efectos sobre la deuda que resulten del acuerdo o de la normativa aplicable.

Es esencial comprobar expresamente si la operación extingue completamente la obligación o si subsiste alguna cantidad pendiente.

Suspensión del lanzamiento y protección de colectivos vulnerables

La legislación española ha incorporado a lo largo de los últimos años diferentes medidas dirigidas a proteger a determinados deudores hipotecarios especialmente vulnerables.

Estas medidas pueden afectar, bajo determinados requisitos, a la fase de lanzamiento de la vivienda habitual.

Su aplicación depende de la normativa vigente en el momento del procedimiento y de que se acrediten las circunstancias legalmente previstas.

¿Es lo mismo ejecución hipotecaria que desahucio?

No.

La ejecución hipotecaria es el procedimiento dirigido a hacer efectiva la garantía hipotecaria.

El lanzamiento es una actuación posterior que puede llegar a producirse después de la adjudicación del inmueble cuando deben entregarse materialmente la posesión y las llaves.

Por tanto, utilizar indistintamente los términos "ejecución", "desahucio" y "lanzamiento" puede generar confusión jurídica.

¿Puede evitarse llegar a una ejecución hipotecaria?

Cuando comienzan los problemas de pago puede ser conveniente estudiar la situación antes de que la entidad interponga una demanda.

Dependiendo del caso pueden valorarse:

• La regularización de cuotas pendientes.
• Una negociación con la entidad.
• Una posible novación.
• La reestructuración de la deuda.
• Las medidas del Código de Buenas Prácticas cuando resulte aplicable.
• Otras alternativas compatibles con la situación económica del prestatario.

Si todavía no existe un procedimiento judicial y necesita revisar las condiciones del préstamo, puede resultar útil un asesoramiento jurídico hipotecario.

¿Qué derechos tiene el acreedor hipotecario?

La regulación protege al deudor, pero también reconoce al acreedor la posibilidad de exigir el cumplimiento de la obligación y realizar la garantía cuando concurren los requisitos legales.

Por ello, la correcta interpretación del sistema exige analizar simultáneamente las facultades del banco y las garantías procesales del prestatario.

Puede ampliar esta cuestión en nuestra página sobre los derechos del acreedor hipotecario.

La obligación garantizada en la ejecución

Para determinar qué puede reclamar el acreedor también es necesario conocer exactamente qué deuda estaba garantizada por la hipoteca.

El principal, los intereses y demás conceptos cubiertos por la garantía deben analizarse conforme a la escritura y al alcance de la responsabilidad hipotecaria.

Puede consultar más información sobre la obligación principal garantizada por la hipoteca.

¿Qué documentación debe revisarse en una ejecución?

Para estudiar correctamente la regulación aplicable resulta recomendable disponer, cuando sea posible, de:

• La escritura del préstamo hipotecario.
• Las modificaciones o novaciones posteriores.
• Los recibos o justificantes de pago.
• Los requerimientos recibidos de la entidad.
• La demanda de ejecución.
• El auto o decreto judicial.
• La liquidación de la deuda.
• Las comunicaciones sobre posibles cesiones del crédito.
• La documentación relativa a medidas de reestructuración solicitadas.

La fecha de cada documento puede ser especialmente importante para determinar qué normativa resulta aplicable.

Datos actuales sobre ejecuciones hipotecarias

Las ejecuciones hipotecarias siguen siendo una realidad jurídica y económica relevante.

Los datos oficiales deben interpretarse con cautela porque las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística contabilizan certificaciones de ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad y no equivalen necesariamente al número de lanzamientos o familias desalojadas.

Por ello, no resulta correcto utilizar las cifras de ejecuciones hipotecarias como sinónimo directo del número de desahucios.

Preguntas frecuentes sobre la regulación de la ejecución hipotecaria

¿Qué ley regula una ejecución hipotecaria?

El procedimiento se regula principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil, junto con la Ley Hipotecaria y otras normas que pueden resultar aplicables según el tipo de préstamo y las circunstancias del deudor.

¿Cuántas cuotas deben dejarse de pagar para ejecutar una hipoteca?

No existe una cifra única aplicable a todos los contratos. En determinados préstamos residenciales sometidos a la Ley 5/2019 existen umbrales específicos de mora para el vencimiento anticipado, pero cada préstamo debe analizarse según su fecha y régimen jurídico.

¿Puedo alegar cláusulas abusivas?

La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la abusividad como causa de oposición cuando la cláusula constituye el fundamento de la ejecución o determina la cantidad exigida.

¿El juez puede revisar cláusulas abusivas aunque yo no las detecte?

La normativa y la jurisprudencia europea han reforzado el control judicial de las cláusulas relevantes en contratos con consumidores, aunque su alcance concreto depende del momento procesal y de las decisiones judiciales previas.

¿El Código de Buenas Prácticas se aplica a todas las hipotecas?

No. Es necesario que concurran los requisitos legales correspondientes y que la entidad se encuentre adherida al régimen aplicable.

¿Ejecución hipotecaria significa que perderé necesariamente mi vivienda?

No puede determinarse el resultado de un procedimiento sin estudiar sus circunstancias. Pueden existir causas de oposición, posibilidades de regularización, negociación u otras medidas dependiendo de la fase y del caso concreto.

Asesoramiento sobre normativa y ejecución hipotecaria

La regulación de las ejecuciones hipotecarias ha experimentado numerosos cambios y debe analizarse atendiendo a la fecha del contrato, las características del préstamo y el momento procesal.

Si ha recibido una reclamación o tiene dudas sobre el vencimiento anticipado, la cantidad exigida, las cláusulas del contrato o las posibilidades de oposición, podemos estudiar la documentación y determinar qué normativa resulta aplicable.

Contacte con nuestro despacho para solicitar información sobre su situación hipotecaria.