Comisión de Apertura de Hipoteca: Cuándo Se Puede Reclamar
La comisión de apertura de una hipoteca no es automáticamente válida ni automáticamente abusiva. La jurisprudencia actual exige estudiar cada contrato de forma individual para comprobar si la cláusula fue transparente, si el consumidor conoció previamente su existencia e importe, si se solapa con otras comisiones y si su coste resulta proporcionado.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo han ido delimitando durante los últimos años los criterios que deben utilizarse para analizar estas cláusulas.
Por ello, antes de reclamar una comisión de apertura conviene revisar la escritura y la documentación previa a la firma.
¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
La comisión de apertura es una cantidad que algunas entidades cobran al formalizar un préstamo hipotecario.
Tradicionalmente se ha vinculado a actuaciones relacionadas con el estudio, concesión o tramitación del préstamo.
Puede expresarse como:
- Un porcentaje del capital prestado.
- Una cantidad fija.
- Un porcentaje sujeto a un importe mínimo.
Por ejemplo, una comisión del 1 % sobre un préstamo de 150.000 euros supondría un coste inicial de 1.500 euros.
¿Es legal cobrar una comisión de apertura?
Sí puede serlo.
La existencia de una comisión de apertura no determina por sí sola que la cláusula sea abusiva.
Sin embargo, cuando el prestatario es consumidor, la cláusula puede someterse a controles de transparencia y abusividad.
Para determinar su validez deben estudiarse las circunstancias concretas del préstamo.
¿Cuándo puede ser abusiva una comisión de apertura?
El análisis debe realizarse caso por caso.
Entre los principales elementos que los tribunales valoran se encuentran:
- Si la comisión aparecía claramente en la escritura.
- Si el consumidor conoció su existencia antes de contratar.
- Si conoció previamente su importe.
- Si se cobró una sola vez.
- Si existe solapamiento con otras comisiones por los mismos servicios.
- Si el importe resulta proporcionado.
No existe por tanto una regla según la cual toda comisión de apertura sea válida o nula automáticamente.
La sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunció el 16 de marzo de 2023 sobre la comisión de apertura en el asunto C-565/21.
El TJUE señaló que corresponde al juez nacional comprobar si la cláusula permite al consumidor comprender sus consecuencias económicas y valorar si puede producir un desequilibrio importante contrario a las exigencias de la buena fe.
También destacó la necesidad de analizar si los servicios que supuestamente se retribuyen mediante la comisión ya están incluidos en otros conceptos cobrados al consumidor.
El TJUE no declaró abusivas todas las comisiones de apertura
Este matiz es especialmente importante.
La sentencia europea de 2023 no estableció que todas las comisiones de apertura fueran abusivas.
Lo que hizo fue establecer criterios para que los tribunales nacionales examinaran cada cláusula individualmente.
Por ello, no resulta correcto afirmar que cualquier consumidor que haya pagado una comisión de apertura tenga automáticamente derecho a recuperar su importe.
¿Qué dijo el Tribunal Supremo después del TJUE?
En la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, el Tribunal Supremo adaptó su doctrina a los criterios europeos.
La Sala Primera señaló que no cabe una solución única sobre la validez o invalidez de la comisión de apertura.
Debe analizarse individualmente cada supuesto atendiendo a las pruebas existentes.
El Tribunal Supremo vuelve a pronunciarse en 2025
En junio de 2025, el Tribunal Supremo volvió a examinar varias cláusulas de comisión de apertura en préstamos hipotecarios.
La Sala reiteró que para determinar su validez deben estudiarse separadamente:
- La transparencia de la cláusula.
- Su posible carácter abusivo.
En los casos analizados por las sentencias 964/2025 y 965/2025, el Tribunal Supremo consideró que las cláusulas examinadas eran transparentes y no abusivas.
¿Qué analiza el Supremo para determinar la transparencia?
Entre los criterios utilizados se encuentran los siguientes:
- El cumplimiento de la normativa bancaria vigente cuando se firmó el préstamo.
- La claridad de la redacción de la cláusula.
- Que el consumidor pudiera conocer fácilmente el coste económico.
- Que se tratara de un pago inicial claramente identificado.
- Que el consumidor conociera previamente su existencia e importe.
- Que no existieran varias comisiones cobradas por el mismo concepto.
Información precontractual sobre la comisión
Uno de los elementos especialmente relevantes es determinar si el prestatario tuvo conocimiento de la comisión antes de firmar el contrato.
Puede resultar importante revisar:
- La oferta vinculante.
- La documentación precontractual.
- Las tarifas entregadas por la entidad.
- El proyecto de escritura.
- Las comunicaciones previas mantenidas con el banco.
La existencia de la cláusula únicamente en la escritura puede no ser el único elemento que deba estudiarse.
¿Debe el banco explicar exactamente todos los servicios prestados?
Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, no resulta necesario que la entidad entregue una factura detallada de cada actuación concreta asociada a la comisión.
Sin embargo, el consumidor debe poder comprender qué coste supone y debe comprobarse que no se le estén cobrando separadamente otras cantidades por los mismos conceptos.
Solapamiento con otras comisiones
El solapamiento es uno de los elementos que deben analizarse.
Si la entidad cobra una comisión de apertura y además carga otras comisiones por actuaciones que ya deberían estar comprendidas dentro de aquella, puede ser necesario valorar si existe una duplicidad de costes.
Por ello, no basta con revisar únicamente la cláusula de apertura: conviene estudiar todas las comisiones incluidas en la escritura.
¿Puede ser abusiva por ser demasiado elevada?
Sí puede resultar relevante la proporcionalidad del importe.
El Tribunal Supremo ha señalado que el hecho de expresar la comisión como porcentaje del préstamo no basta por sí solo para declararla abusiva.
Sin embargo, el juez puede valorar si el coste resulta desproporcionado respecto del importe del préstamo y de las condiciones habituales existentes cuando se contrató.
¿Existe un porcentaje máximo?
No existe una regla general según la cual cualquier comisión que supere un porcentaje determinado sea automáticamente nula.
La jurisprudencia ha utilizado datos estadísticos del mercado como elemento orientativo.
En resoluciones de 2025, el Tribunal Supremo señaló que comisiones situadas aproximadamente entre el 0,25 % y el 1,50 % del capital prestado se encontraban dentro de los parámetros estadísticos que estaba analizando.
Eso no significa que cualquier comisión situada dentro de ese rango sea automáticamente válida ni que toda comisión superior sea automáticamente abusiva.
Debe estudiarse siempre el contrato concreto.
Una comisión del 2,17 % declarada abusiva por el Supremo
En una sentencia de noviembre de 2025, el Tribunal Supremo examinó una comisión de apertura equivalente al 2,17 % del capital prestado.
En ese caso concreto consideró que el importe era desproporcionado y confirmó la declaración de abusividad de la cláusula.
Esta resolución demuestra precisamente por qué no existe una solución automática: la proporcionalidad debe analizarse atendiendo al importe y a las circunstancias del préstamo.
Ejemplo práctico de comisión de apertura
Imaginemos un préstamo hipotecario de 200.000 euros.
Una comisión del:
- 0,50 % supondría 1.000 euros.
- 1 % supondría 2.000 euros.
- 1,50 % supondría 3.000 euros.
- 2 % supondría 4.000 euros.
Sin embargo, estos cálculos no permiten decidir por sí solos si una comisión es válida o abusiva.
También deberán analizarse la transparencia, la fecha del contrato, la información previa y el resto de comisiones cobradas.
¿Se puede reclamar la devolución de la comisión de apertura?
Puede estudiarse una reclamación cuando existan elementos que permitan cuestionar la transparencia o el carácter abusivo de la cláusula.
Por ejemplo, puede resultar relevante comprobar si:
- No existió información previa suficiente.
- La cláusula estaba redactada de manera poco clara.
- El coste no era fácilmente identificable.
- Se cobraron otros conceptos por los mismos servicios.
- La comisión resulta desproporcionada.
La viabilidad de la reclamación dependerá de la documentación y circunstancias concretas.
¿Qué documentación necesito para revisar la comisión?
Conviene recopilar:
- La escritura del préstamo hipotecario.
- La oferta vinculante.
- La documentación precontractual.
- Las tarifas de la entidad si fueron entregadas.
- El recibo o justificante del pago de la comisión.
- Facturas y gastos asociados a la formalización.
- Novaciones posteriores.
También puede ser relevante conocer la fecha exacta del préstamo para determinar qué normativa bancaria resultaba aplicable.
Comisión de apertura y gastos hipotecarios
La comisión de apertura no debe confundirse con otros gastos asociados a la constitución de una hipoteca.
Son cuestiones distintas de:
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Tasación.
- Tributos.
Por tanto, una reclamación de gastos hipotecarios y una reclamación de comisión de apertura requieren análisis jurídicos diferentes.
Comisión de apertura y cláusulas abusivas
La cláusula de comisión de apertura puede analizarse junto con otras condiciones del préstamo.
Si existen dudas sobre varias estipulaciones del contrato, puede resultar útil realizar una revisión completa de las cláusulas abusivas de la hipoteca.
¿La sentencia del TJUE obliga al banco a devolver automáticamente la comisión?
No.
Las resoluciones europeas establecen criterios que los tribunales nacionales deben utilizar para examinar estas cláusulas.
No existe una devolución automática para todos los consumidores que hayan pagado una comisión de apertura.
¿Qué ocurre con las hipotecas actuales?
La regulación de los préstamos inmobiliarios ha cambiado de forma significativa respecto de muchas hipotecas antiguas.
Por ello, para analizar correctamente una comisión debe tenerse en cuenta cuándo se firmó el contrato y qué normativa resultaba aplicable en ese momento.
Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura
¿Toda comisión de apertura es abusiva?
No. Debe analizarse individualmente atendiendo a transparencia, información precontractual, solapamiento y proporcionalidad.
¿El TJUE ha prohibido las comisiones de apertura?
No. El TJUE ha establecido criterios para controlar estas cláusulas, pero no ha declarado prohibida de forma general la comisión de apertura.
¿Una comisión del 1 % es válida?
No puede responderse únicamente por el porcentaje. Aunque determinados porcentajes se han considerado dentro de parámetros estadísticos habituales, también deben estudiarse la transparencia y las demás circunstancias del préstamo.
¿Una comisión superior al 1,50 % es automáticamente abusiva?
No existe una regla automática. Un porcentaje elevado puede ser un elemento relevante para analizar la proporcionalidad, pero debe estudiarse el contrato concreto.
¿Se puede recuperar el dinero pagado?
Si la cláusula se declara nula por abusiva, pueden derivarse efectos restitutorios. Su alcance debe determinarse según el caso y la resolución correspondiente.
¿Necesito la escritura para reclamar?
Es uno de los documentos principales, pero también resulta conveniente disponer de la documentación precontractual y del justificante del pago de la comisión.
Revisión de una comisión de apertura hipotecaria
Si pagó una comisión de apertura al contratar su hipoteca y quiere saber si puede reclamarla, podemos revisar la documentación.
Analizaremos el porcentaje cobrado, el importe, la información previa recibida, la redacción de la cláusula y la existencia de otras comisiones.
Desde nuestro servicio de asesoramiento jurídico hipotecario podemos estudiar el contrato aplicando los criterios actuales del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
La existencia de una comisión de apertura no implica por sí sola que exista derecho a devolución; cada préstamo debe analizarse individualmente.
Si está pensando en firmar un contrato hipotecario y tiene dudas al respecto, en Abogado Bancario Madrid podremos resolver sus preguntas y asesorarle sobre las condiciones que debe revisar antes de firmar, como los tipos de interés, las comisiones, las garantías o sus derechos como prestatario. Contacte ahora con nuestros profesionales.
