Ejecución hipotecaria

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La pésima actuación bancaria acompañada de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, ha hecho que en muchas de las ocasiones deudores hipotecarios no puedan afrontar a sus obligaciones derivadas del préstamo suscrito con una entidad bancaria, lo que da lugar a un procedimiento de ejecución hipotecaria, que puede incluso llevar a perder la vivienda en la que esa persona reside.

Todo ello puede ser consecuencia de un erróneo asesoramiento por parte de la entidad bancaria a la hora de comercializar el préstamo hipotecario o bien a un cambio de la situación económica del deudor.

Esta situación genera un gran número de procedimientos de ejecución hipotecaria los cuales pueden finalizar en subasta. Para evitar este final desenlace, se aconseja poner de manifiesto la inclusión de cláusulas abusivas tales como son la titulización del préstamo (que supone un cambio de titular de la deuda y por tanto el banco no puede ejercer legitimación en un procedimiento de ejecución hipotecaria), la cláusula de vencimiento anticipado, el aval personal o cláusula de afianzamiento, intereses o comisiones abusivas, entre muchas otras reconocidas por la jurisprudencia.

QUÉ ES LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

La ejecución hipotecaria es un procedimiento específico, contenido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que concede al acreedor de una deuda hipotecaria (que suele ser una entidad bancaria) poder cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (vivienda hipotecada), si la persona deudora no cumple con la obligación del pago de las cuotas.

PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA

El acreedor (entidad bancaria) no puede dar comienzo a la ejecución hipotecaria por el impago de alguna cuota sino que debe de seguir el siguiente procedimiento:

• Aplicación del vencimiento anticipado
• Presentación de la demanda de ejecución
• Notificación de la demanda al deudor
• Certificación de cargas
• Convocatoria y celebración de subasta
• Desahucio

Aplicación del vencimiento anticipado

Para proceder a la ejecución hipotecaria, la entidad bancaria tiene que aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, por la que, en caso de incumplimiento por la otra parte, puede anular el contrato.

Solo podrá aplicarse esta cláusula cuando:

• La persona deudora debe 12 o más cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca, en el caso de hallarse en la primera mitad del plazo de devolución.
• El deudor debe 15 cuotas o el equivalente al 7% del importe de la hipoteca en la segunda mitad del plazo de devolución.

El banco tiene la obligación de dar aviso al deudor de las cuantías que debe con al menos 1 mes de antelación de que se inicie la ejecución hipotecaria.

Presentación de la demanda ejecutiva

Presentación en el Juzgado de una demanda ejecutiva por parte del banco, para dar comienzo la ejecución hipotecaria.

Será competente el juzgado de primera instancia de aquella localidad en la que se encuentre el inmueble

Notificación de la demanda al deudor.

El Juzgado ha de enviar la notificación de la demanda al deudor en el que se exigirá el pago de las cuotas que no se hallan pagadas, la cuantía pendiente junto con los intereses de demora y gastos procesales.

Certificación de cargas

Obtenida la certificación, se mostrará la fecha y hora de celebración de la subasta.

La convocatoria será publicada en el BOE (Boletín Oficial del Estado) y en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, Registro de la Propiedad y Juzgado.

La propiedad saldrá a subasta por el valor indicado en la escritura de la hipoteca, y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación.

Quien más dinero brinde por la propiedad se quedará la vivienda, siempre y cuando el precio sea de al menos el 70% del valor de lanzamiento.

En el caso de que el valor sea más bajo o nadie pujase por la vivienda, se la podrá adjudicar el banco por un valor del 70% del de lanzamiento, o por la cantidad que se le deba si es superior al 60% del valor de tasación.

Desahucio

El nuevo propietario de la vivienda será inscrito en el Registro de la Propiedad, pudiendo reclamar su entrega y posesión.

En el caso de que el anterior propietario siguiese viviendo en ella, una comitiva judicial acudirá a la vivienda obligándole a abandonarla.

PARALIZACIÓN EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Son varias las opciones existentes para intentar paralizar la ejecución hipotecaria:

• Si se trata de la vivienda habitual, enervar la acción hipotecaria, haciendo frente a los pagos de las cuotas que uno debe más los intereses.
• Negociar un acuerdo con la entidad bancaria de reestructuración de la deuda a cambio de un compromiso atendiendo al pago de la hipoteca. Por ejemplo incrementando los plazos de modo que se rebaje la cuota mensual aunque al final se lleguen a pagar más intereses.
• Comprobar si el contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas. En el caso de tenerlas puede demandarse a la entidad bancaria.
• Ante una situación económica especialmente mala, puede acogerse al Código de Buenas Prácticas. Aunque resulta casi imposible conseguirlo, el banco en el caso de que las cuotas supongan al menos el 60% de los ingresos del deudor, puede proceder a la eliminación de una parte de la hipoteca o quita de la hipoteca.
• Subastada y adjudicada la hipoteca, certificar judicial o notarialmente que se forma parte de un colectivo vulnerable, puede ayudar a evitar el desahucio. Ello permite poder vivir en la vivienda durante 2 años en régimen de alquiler.

CÓMO EVITAR UNA EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Paralizar una ejecución hipotecaria no resulta nada sencillo, de ahí que siempre es mucho mejor intentar no llegar a la ejecución.

Para ello se aconseja:

• No endeudarse por encima de las posibilidades: Se aconseja que la hipoteca no supere el 33% de las ganancias del núcleo familiar
• No contratar una hipoteca variable, si es posible en mejor una hipoteca fija.

En nuestro despacho de abogados en Madrid, analizamos cada uno de los préstamos o créditos hipotecarios de nuestros clientes en situación de deuda de forma personalizada, con el objetivo de ofrecer un asesoramiento eficaz detallando las acciones y procedimientos judiciales o extrajudiciales que puede emprender.

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