Abogado bancario

Compraventa de fincas hipotecadas

compra y venta de fincas hipotecadas

La existencia de una hipoteca sobre un bien determinado no impide que su titular enajene dicho bien a favor de un tercero.

La persona que pase a ser titular de dicho bien deberá hacer frente a dicha hipoteca o bien liquidarla. La posibilidad de enajenar un bien de esta manera da pie a que aparezca la figura del “tercer poseedor”. Se trata de la persona que asume la responsabilidad real que soporta el bien gravado .

Se tratará de un tercero con respecto a la obligación con la que se garantizó el bien enajenado y por tanto sobre dicha obligación no recaerá ninguna responsabilidad. Hay que recordar que este tipo de obligación es de carácter personal y por tanto sigue recayendo sobre el deudor.

Por el contrario, si tendrá responsabilidad con respecto a la hipoteca en cuenta a su enajenación, si se realiza a través de una compraventa. En la práctica esto supone una separación de responsabilidades, que en primer término recaían sobre el deudor.

Si se da la circunstancia de que el acreedor inicia la acción hipotecaria contra los bienes objeto de garantía, el tercer poseedor puede intervenir. Si lo desea, este nuevo poseedor puede evitar la ejecución del bien mediante el pago del importe que se adeuda, manteniendo el derecho de repetición a cargo del deudor inicial.

Si el nuevo adquiriente del bien y el deudor llegan a un acuerdo para que el primero asuma la deuda del segundo, el acreedor deberá mostrar expresamente su consentimiento para que de esta forma el primer deudor quede libre de su deuda. En este caso, el nuevo comprador se subrogará a su vez como deudor.


Si está interesado en adquirir un inmueble y desconoce los tipos de contrato existentes según la legislación, a continuación les mostramos los tipos más recurridos a la hora de realizar una compraventa:

Tipos de contrato de compraventa

Contratos de compraventa con entrega de reserva

En este tipo de contrato se realiza la entrega de una señal (una cantidad determinada de dinero) para proceder a la reserva de la vivienda. Se formaliza mediante un precontrato entre el vendedor y el comprador, donde también se pacta la forma de continuar con el contrato de compraventa definitivo.

Las opciones de reserva que se pueden realizar son mediante dinero (señal o anticipo) o arras (compromiso de compraventa sellado con un pago a cuenta, que posteriormente se descontará de la cantidad total).

Contrato de compraventa con pago a plazos

En lugar de recurrir a una entidad financiera para que nos conceda una hipoteca, el dueño de la vivienda se convierte en el acreedor y el comprador debe pagarle a plazos el valor total de la vivienda.

Contrato de compraventa con precio aplazado pagado al contado

Mediante esta forma de contrato el comprador del inmueble se compromete a realizar un único pago al vendedor. Esta garantía de pago se refleja en el contrato mediante una cláusula resolutoria.

Compraventa de vivienda sobre plano

En este supuesto, el inmueble está en construcción y su vendedor es un promotor. Para formalizar la compra del inmueble, se realiza un precontrato donde se aporta una señal por la reserva del piso, un contrato donde figure la fecha del fin de obra y la entrega de llaves, y los pagos a realizar al promotor hasta entonces.


El precio de las viviendas de nueva construcción suele ser bastante elevado por lo que es común que los clientes recurran a un préstamo hipotecario:

Compraventa con garantía hipotecaria

Se realiza cuando una persona desea comprar un inmueble y no dispone del dinero suficiente para pagarlo, para lo que se dirige a una entidad bancaria a solicitar un préstamo hipotecario. La entidad paga el dinero del inmueble al vendedor, y el deudor se compromete a devolverle la cantidad total al acreedor hipotecario en los plazos establecidos.



¿Necesita ayuda con los tipos de contratos de compraventa existentes antes de escoger la mejor opción? ¿Desea adquirir una vivienda hipotecada? Consulte con nuestro bufete de abogados bancarios en Madrid y le asesoraremos sobre todas las cuestiones legales que usted requiera.

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